2019下半年房地产走势预测 下半年房地产行情走势如何?

2019-06-26 11:29 阅读(0)

  第三,收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。在经历了30多年的高速增长和快速扩张后,以一些工矿城市和资源型城市为代表的局部收缩已初见端倪。在全球化和信息化的推动下,各种社会经济要素会进一步向特大城市和城市群地区聚集,加上全球经济增长放缓等潜在风险和不确定因素的存在,个别城市出现收缩问题不可避免,难免不对收缩城市房价产生冲击。因此,在中国目前城镇化减速阶段,对于部分有收缩迹象或已经收缩的城市要最大程度避免不必要的城市扩张和城市郊区的房地产项目,减小后期城市更新发展规划的难度。同时对于有收缩迹象的城市在要避免增量规划,逐步转为存量规划,甚至减量规划。将城市发展重点转向现有存量土地的再开发,依据城市发展环境与自身优势,调整城市的性质与功能。

  第四,住房租赁市场或面临集体土地入市的冲击。在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下,各地纷纷出台政策措施大力发展住房租赁市场。其中,利用集体土地建设租赁住房对市场的影响不可小觑。以北京市为例,计划自2017年至2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷;2018年度北京市建设用地供应计划中,计划供应国有住宅用地1000公顷、集体土地租赁住房用地200公顷,集体土地租赁住房用地占全部住宅用地的六分之一,2018年底已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷,完成率达105%。可以预期,在未来几年,随着集体土地租赁住房用地的供给与集体土地租赁住房的建设,相当数量的新增租赁房源将集中入市,这将给当地的住房租赁市场带来不小的冲击。

  第五,土地市场成交下降或使地方财政收入承压。2018年土地购置面积继续增加,但土地平均成交价格增幅明显收窄,土地平均成交价格同比增加3.3%,大大低于自2013年起土地平均成交价格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出现了土地购置面积和土地成交价款均大幅下降的情况。土地成交下降,一方面是房地产信贷资金总体收紧的情况并未改变,部分地块出让附带条件过多令房地产开发企业的拿地意愿降低;另一方面房地产企业融资成本较高,未来形势不明,在土地价格水平高位时房地产开发企业的拿地态度趋于谨慎。土地市场成交大幅下降,必将使财政收入减少的压力有所增加。2019年1至5月份,国有土地使用权出让收入同比下降6.0%,而且自2019年起国有土地使用权出让收入就一直处于负增长的状态。未来如果土地市场成交继续保持下行的态势,财政收入减少的压力将进一步加大。

  “房住不炒”的政策调控思路不断完善

  自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”的定位以来,延续了两年多的调控政策取得了预期的效果,使得长期形成的房价上涨预期发生了实质性的转变。尤其是2018年下半年以来,住房销售涨幅放缓、土地溢价率持续下降、土地流拍数量激增,房地产开发投资增速放缓,市场下行压力增大。各地纷纷出台措施放松限制性调控政策,缓解市场压力。但中央“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生根本改变,未来房地产调控政策将从以下三个维度进一步拓宽加厚。

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