至诚-中国金融理财门户网站 至诚旗下产品:股票直播室 | 至诚百宝箱 | 大圆普洱茶交易中心 | 至诚手机app | 股票行情中心加入收藏

多地房价涨幅难达标 控制目标或遭摒弃

2013-12-06 16:46:04 来源: 中国证券报

  年末又到了清算时刻。随着各地房价数据不断攀升,对于将房价涨幅与人均可支配收入增幅挂钩的地方政府来说,完成控房价的目标正变得越来越困难。

  作为强化政策实施的重要手段,当前涉及楼市调控的考核指标中,共有房价控制、保障房建设和土地供应三项指标。其中,房价控制目标立足市场终端,为购房者切身感受,因此也最受市场关注。

  但值得注意的是,在实行了三年之后,房价控制目标制度所带来的“副作用”愈加明显。地方政府为完成控房价任务,纷纷重拾行政化调控手段。多数业内人士认为,随着十八届三中全会强调市场在配置资源的过程中起决定作用,房价控制目标这项带有行政色彩的指标,未来很可能遭到摒弃。取而代之的则可能是加强市场供应端的考核。

  多地房价涨幅难“达标”

  随着年末临近,房价步步高涨的现实,使一些地方政府感到忧心忡忡。来自国家统计局的数据显示,今年10月,全国70个大中城市中,有21个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅超过10%。其中,北上广深四个一线城市的新房价格涨幅连续两个月超过20%,这尚属首次。杭州、南京、厦门、武汉等二线城市的房价同样涨幅较大。

  民间机构的数据则更为惊人。根据中国指数研究院发布的数据,到今年11月,北京市新建住宅样本均价已达到31333元/平方米,同比增幅为28.48%。上海、广州、深圳的房价同比涨幅也分别达到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外,其余三地的房价涨幅均高于官方数据。

  供需失衡的局面,被认为是导致房价上涨的主要原因。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,一二线城市因为集聚了过多的资源,市场需求始终旺盛。但由于此前两年的土地供应相对不足,导致如今房屋供应偏少,因此这些城市的房价易涨难跌。

  “从10月开始,领导就要求我们统计今年以来的成交情况,同时密切关注新房入市价格。”长沙市住建委的一位工作人员向中国证券报记者表示,主管部门早已关注到房价异动的情况,并酝酿应对措施。

  很快,微调政策的尝试陆续展开。从10月末开始,北京、上海、深圳、广州四个一线城市先后收紧楼市政策,将二套房的首付比例提高至七成,广州还提高了限购门槛。

  随后,包括福州、厦门、武汉、南昌、西安、郑州在内的大量二线城市跟进调整。截至目前,共有15个城市收紧楼市政策。仅在11月26日一天,就有南京、杭州、长沙三个城市同时推出房地产调控新规,进一步提高购房门槛。

  值得注意的是,造成多地密集调整政策的原因,还在于此前住建部的两次约谈。据悉,今年8月和11月,住建部曾两次针对房价上涨过快的城市进行约谈,意在以窗口指导的形式,要求地方政府控制房价涨幅,并兑现年初制定的房价控制目标。

  “即使未来两月房价停涨,这21个城市完成年度调控任务也已基本无望。”张大伟表示。多数业内人士认为,若严格按照制度进行考核,今年将有不少地方政府的负责人受到问责。

  房价控制目标遭质疑

  当前涉及楼市调控的考核中,共有房价涨幅、保障房建设和土地供应三项主要指标。根据国土资源部和住建部的数据,今年以来,全国土地供应规模明显增加,保障房建设任务也接近完成。按照统计局的数据,仅有房价上涨的指标面临难以完成的局面。

  与前两项指标不同,房价控制目标立足市场终端,最为购房者所感同身受,也最受外界关注。梳理各主要城市的2013年房价控制目标发现,不同城市的参照指标和统计口径有所差异。

  根据北京市制定的目标是新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。上海的目标较为类似,为“保持房价基本稳定”。相比之下,广州要求“房价增幅不应高于GDP涨幅和城市居民人均可支配收入涨幅”。深圳也强调“全市新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度”。在南京、杭州、西安等二线城市制定的目标中,多将房价涨幅与“城镇居民人均可支配收入涨幅”挂钩。

  业内人士认为,近年来主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照这项标准,今年新建商品住宅价格增幅超过10%的城市,均存在无法完成房价目标的可能。业内人士认为,北京、上海提出的“维稳”目标已基本宣告落空。

  但今年11月,北京市房协发布数据称,10月北京市新建商品住房签约均价为1.94万元/平方米,环比下降4.5%,同比下降6.3%。10月,全市供应结构呈区位性特征,均价呈现稳中有降的走势,“基本符合房价控制目标保持平稳的要求”。

  由于存在统计口径的差异,上述数据与统计局的结果有所差异,其说法也存在争议,但地方政府对“房价控制目标”存有抵触心态却是不争的事实。

  “房价控制目标”的提法最早见于2011年1月出台的“新国八条”。按照要求,当年不少城市制定了房价控制目标,并多与GDP增速、人均可支配收入增速等指标挂钩。但个别城市制定的目标较为模糊,此后又被勒令调整。2012年由于未出台重大调控政策,房价控制目标甚少被提及。直到今年年初,在“国五条”的要求下,“房价控制目标”这项考核指标才再次启用,但仅针对直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市。

  “既要维持GDP增速,又要控房价,本身就是一种矛盾。”长沙市住建委上述工作人员表示,房价走势由多重因素决定,要想有效控制房价涨幅也非一朝一夕能做到。他认为,设定这样的考核标准并不合理。

  “数字游戏”走向终结

  国家统计局的数据显示,2011年12月全国70个大中城市的新建商品住宅价格同比涨幅全部维持在7%以下,在“房价控制目标”政策出台的元年,多数城市都轻松地完成了控房价的任务。但今年市场形势迥异,为完成房价控制目标,不少地方政府重拾行政管控。

  近期,北京暂停了高端住宅入市的审批,同时在预售环节,对普通住宅项目的价格进行限制,也即启动“限价令”。受此影响,近期北京新房供应量锐减。除北京外,上海、广州、深圳等一线城市以及部分二线城市,也悄然启动限价政策。

  同时,另有部分城市在年末加快保障房入市,并将保障房纳入房价统计范围中,从而做低了整体房价。此外,为实现房价长期平稳,北京还推出一种新的住房品种“自住型商品房”。但因其在定价和销售环节所受到的重重管控,这一政策同样饱受争议。

  针对近期各地调控政策中出现的加码限购、强化限价等行政手段回潮现象,不少业内人士将其归咎为房价控制目标。分析认为,由于2009年和2010年土地供应旺盛,因此2011年的房屋供应相对充足,房价涨幅趋缓;但在2011年和2012年间,土地供应规模相对不足,由此造成今年房价上涨压力较大。在这种局面下,为完成房价控制目标,地方政府便不得不在统计口径、统计方式上玩起“数字游戏”,但这只能将供需矛盾转移到下一个年度,而无法从根本上解决问题。

  “政府对房价控制目标进行考核,体现了‘头痛医头脚痛医脚’的行政化调控思路;地方政府在此过程中的操作,虽不合理却又体现出无奈的一面。”国土部某专家向中国证券报记者表示,房价控制目标的概念已不合时宜。

  多数受访者认为,在十八届三中全会提出市场在资源配置中起决定性作用的思路后,房价控制目标这一考核指标有可能在明年遭到摒弃。取而代之的,则可能加强在市场供应端的考核。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度都有所差别,所以未来的房地产调控政策要体现出差别化的思路,不宜一味采用非市场化、一刀切的考核标准。

更多精彩