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楼市调控向二三线城市蔓延 控制目标或难达成

2013-12-06 16:49:31 来源: 新京报

  业内人士指出,比照目前的市场情况,年底楼市或许难以上演“翘尾”行情。

  房价上涨预期,促各地调控政策密集出台

  十八届三中全会后,继北京、上海、广州、深圳四大一线城市针对预期不断上涨的楼市,进一步强化了调控细则;以此为样本,南昌、武汉等二线城市也陆续加入升级调控的队列。

  据了解,截至12月3日,全国已有13个二、三线城市在重申原有调控内容的基础上,提出强调落实“新国五条细则”,并针对性地对限购、限贷进行了约束。一时间,部分房价上涨过快的二线城市,针对楼市的阶段性收紧措施,也开始在年底集中蔓延。

  “年初各地制定的房价控制目标即将进入最后期限,在这个时候各地出台这些调控政策有其特殊的含义。”一位不愿具名的业内人士指出。

  通过梳理已出台细则的城市,不难发现,目前各地调控政策基本上都是以“提高二套房首付比例”和“增加住房供应量”为主,辅以延长非本市户籍居民限购时间以达到降低住房需求的调控目的。“有些老调重弹的感觉,不过阶段性目的很强。”一位房企人士私下表示,在房价上涨预期仍较强、各地房价控制压力较大的背景下,限制新房销售价格是应急之举,但该人士指出不少城市都提到了增加供应的内容,成为本轮调控的新看点。

  根据国家统计局最新报告显示,10月份,同比涨幅超过10%的城市有北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、福州、郑州、太原、长沙、南京、南充、武汉、杭州、乌鲁木齐以及徐州。有业内人士对此预计,后续可能还将有超过20个城市出台新政策,以应急“房价控制目标”的大考。

  在中国社科院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞看来,目前全国各主要二线城市的调控目标普遍难以达成,而社会舆论的叠加影响也促成了这些城市扎堆出台升级版政策。“因为要给上级和老百姓一个交代,所以各地方政府会集中在年底密集出台调控政策。”牛凤瑞说。

  供需走低,业内称年底楼市或难“翘尾”

  11月以来,在连番升级政策的压力下,以北京、上海等一线楼市为代表,全国范围内的房地产市场开始启动“降温”模式。在北京,“京七条”和自住型商品房的问世,使得11月份入市项目价格快速上涨的势头出现衰落,“平价”入市或涨幅趋缓的项目明显增多。

  机构数据统计显示,2013年11月,中国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平米,环比10月上涨0.68%。这是自2012年6月百城房价“负转正”以来连续第18个月环比上涨,但涨幅比上月缩小0.56个百分点,为今年以来最低水平。

  对于全国楼市在11月的涨幅骤然“缩水”,全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为,主要原因在于陆续出台地方性政策调控楼市,影响了预期。事实上,据某知名房企负责人透露,该企业在二、三线城市项目的销售情况进入11月,也明显出现涨幅趋缓的现象。“限购限贷门槛的提高,对于二、三线城市的购房人,还是有一定的心理影响。”该人士说。

  事实上,不仅仅是需求的热情减退,供应端房企的推盘节奏也在进行调整。根据近日房企发布的最新业绩报告显示,多数房企已完成年内销售目标或达到预定目标的90%以上,年内推盘的热情也开始减退。

  多位接受记者采访的业内人士认为,由于受供应和需求的双重挤压,预计年内难以再现去年年终楼市翘尾的行情。

  企业反应

  不会规模性调整布局

  尽管二、三线城市目前正面临调控蔓延的压力,市场供过于求的诟病不绝于耳,是否会对品牌房企造成影响?

  在采访过程中,有业内人士指出本轮调控,只是针对房价上涨过快的城市而出台,影响范围有限,给企业带来的影响也在可控范围之内。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,与北京、上海等一线城市不同,三线城市房地产市场所面临的主要问题是库存量过高,需要消化,这同北京、上海等地的供应不足“是两种性质的问题,需要采取不同措施”。

  据某广泛布局二、三线城市的知名房企相关负责人透露,该公司目前尽管新增项目呈现出向一线城市倾斜的趋势,但未来仍将继续关注二三线城市核心地段的潜力地块。

  而另一位不愿具名的标杆房企负责人也对记者表示,品牌房企的布局策略一般是中长期性的,不会因为短期内地方政府的阶段性的收紧措施而改变。“一线城市土地供应如此紧张,想彻底脱离二三线城市也是不可能的。”该负责人强调。

  有业内人士认为,二线城市在预售制度和销售环节,较之一线城市都更为缓和,因此仍具有比较好的市场增长空间。

  据一位分析人士表示,从执行时效性来看,一般政策执行时效周期为4-6个月,预计政策效力会在明年第二季度逐步化解,从时效性的角度来讲,基本不会影响房企对于二线城市的布局。

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