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中国西部楼市泡沫明显 成国内风险集中圈

2013-12-10 15:13:53 来源: 中国经济周刊

  国家统计局11月18日公布信息显示,70个大中城市中,10月份新建商品住宅环比价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。

  虽然70个城市的环比平均涨幅只收窄了0.2个百分点,但依然引起了各方的关注。此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论,再次变得热烈起来。

  三四线城市拖了全国楼市的“后腿”

  10月份全国房价环比涨幅有所收窄,与三四线城市的房地产市场涨幅趋缓有一定关联。

  房地产业界比较认可的分法是,北上广深等是一线房地产市场;除此之外的省会城市和副省级计划单列市是二线房地产市场;其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。

  国家统计局上述数据显示,10月份,三四线城市楼市的变化初步表现出下行趋势。从环比来看,10月份有5个城市房价停止了上涨的步伐,分别是温州(下降0.1%)、秦皇岛(下降0.1%),南充、牡丹江、郑州与上月持平。5个停止上涨的城市中,温州、秦皇岛、南充、牡丹江都是三四线城市。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,初步测算,70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为0.7%,比9月份的环比平均涨幅收窄0.2个百分点,原因之一就是10月份二三线城市的环比涨幅比9月份有不同程度的收窄。

  而房价同比数据的变化进一步表明,三四线城市的房价涨幅收窄势头拖了整体楼市的“后腿”。刘建伟指出,70个大中城市中同比价格上涨较多的,仍主要集中在一线城市和少数二三线城市,大部分城市房价同比涨幅总体平稳。数据显示,如10月份北京新建商品住宅价格同比上涨21.2%;而三四线城市安庆同比上涨5.5%,大理上涨4.9%。

  温州房价则自2011年9月开始,已连续26个月出现了同比下降,3年来房价下跌近20%。记者走访了解到,2010年温州诞生的单价高达3.7万元/平方米的地王,一直面临着贬值、卖不动的风险,其一期开盘价格只有保本价45000多元/平方米,离7万元/平方米的预期目标相差甚远。

  一位地产从业人士告诉记者,另一个三四线城市鄂尔多斯(不在国家统计局统计之列),近年来部分项目的房价出现了崩盘,从每平方米近两万元降至1万元以内,多家开发商在鄂尔多斯被深度套牢,有些项目工地不仅遭遇了停工,还面临着农民工讨要工资的窘境,可以说,温州、鄂尔多斯已经开始了楼市泡沫破灭的过程。

  有人认为,四五年内,温州与鄂尔多斯房地产市场很难复苏。

  泡沫未破但拐点初现

  当然,大部分三四线城市的房价依然在上涨。

  国家统计局数据显示,包头市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨8.4%;丹东市10月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%,同比上涨8.5%;除温州外, 69个大中城市新建商品住宅价格同比上涨已超过了半年时间。

  即便是10月份新建商品住宅价格环比下降的秦皇岛市,房价也同比上涨了7.6%,记者走访了解到,位于该市海港区的世纪港湾项目价格已高达23000元/平方米,是秦皇岛市均价7000多元/平方米的2倍以上。

  不在国家统计局统计之列的三四线城市房价同样涨势迅猛,房价高企。以福建省福鼎市为例,虽然只是个县级市,但记者了解到,不少项目价格已经达1万元/平方米左右,如福鼎新天地广场价格已超过10000元/平方米。另外,湖北省随州市的部分楼盘,如碧桂园等项目价格接近5000元/平方米。

  但是,有地产分析人士向《中国经济周刊》表示,三四线城市的房地产市场虽然保持着一定的交易量和高房价,但是拐点已经初步显示出来了,那就是房价再没有迅速上涨的空间了,仅从房价收入比来看,很多三四线城市的房价收入比超过了国际通行水平。

  以秦皇岛为例,2012年该市城镇居民人均可支配收入为21919元,比上年增长13.1%。这意味着一个三口之家的年均收入只有4万多元,而买均价7000多元/平方米的80平方米的一套房子,需要14年,即房价收入比高达14,而合理的房价收入比的取值范围为4~6。

  上述地产分析人士表示,拐点并不意味着房价泡沫立即破灭,但很显然,三四线楼市价格上涨的难度,是越来越大了。

  任志强:楼市行不行,看人气

  对于三四线城市而言,虽然其房价可能会继续高位运行,但无疑风险在不断增大。

  林波向《中国经济周刊》表示,大多三四线城市外出务工人员占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限,以及中心区域土地供应的较为充裕,更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜,因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中,今年部分城市供应达到峰值,其供求失衡甚至处于临界点,整体供求风险较高,主要表现在,“一是交易量将出现大幅萎缩,二是房价有较大的下滑风险。”

  华远地产董事长任志强在接受记者采访时对此表示认同,他认为,“只要人口输出的城市(楼市)就没有戏,只要人口输入的城市就没事,房子总会卖出去。有些城市人口哪怕现在不行,但是只要城市处于上升期,人口也是逐步聚集的。比如常州就是一个非常好的城市,但是据我了解,人口集中度已经开始下降了,过去是呼呼地往那里去,现在都往苏州或者其他一些城市里去了,我们要看到这点,因为住宅一定是跟人的多少有关的。一个城市(的楼市)是不是会出毛病,就看这个城市对人们是不是具有吸引力,如果具备吸引力,那就还得一直往上涨,反之就有问题。”

  林波表示,从供求角度来衡量,在经济发展与财富聚集的双方面作用下,行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力,其供求风险也往往更低。反之,三四线城市供求风险更大。

  近期,林波和他的团队针对国内楼市风险进行了调查研究,发现我国西部地区形成了一个楼市风险的集中圈,“一类是由于过度炒作,泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等,一类是陇南、庆阳、固原等中国最为贫穷、干旱缺水地区;还有,西南地区山地地形制约了人口和经济集聚,房地产发展亦较为落后,秦巴山区广元、巴中,云贵山地临沧、昭通等均存在着一定的风险。”

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