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房企IPO:从狂赚到贱卖

2013-12-20 16:52:34 来源: 经济观察报

 

在房地产行业野蛮生长的2007年左右,IPO,是圈钱的代名词。但这个词,在2008年全球金融危机后至今,逐渐变色——低市盈率,大幅的净资产折让,以及捉襟见肘的融资额,明显带着一种咬牙硬撑的无奈。  

不管是否被贱卖,在融资渠道受限的今天,IPO依然是内地地产公司发展的关键一搏,众多内地房企,依然在境外IPO的道路上一往无前。  

变化  

低市盈率,高净资产折让,是目前地产公司上市的普遍情况。  

近两年上市的内地房企,上市市盈率都在5倍左右,今年共有7家地产公司在香港上市,如当代置业,上市市盈率为3.8倍。去年上市的旭辉地产、新城控股,也是同样的境地,发行市盈率都不足5倍。  

不仅如此,房地产企业还普遍面临“贱卖”的局面,即其上市市值,较评估净资产出现大幅折让。目前评估净资产折让率一般在60%左右。  

这番境地与2007年以及2009年上市的地产公司比起来,已经是天壤之别。2007年上市的碧桂园,市盈率达到21.5倍。碧桂园代表了当时最辉煌的上市纪录,较为特殊,但当时市盈率普遍明显高于现在,根据同花顺数据,同年上市的远洋地产、中国中铁、中国铁建上市市盈率分别为9.9、16.7、13.8。  

目前多家地产公司,其上市的准备工作,都在数年前,但现在还没有实现上市,如协信地产、星河湾、阳光100、湖北金山等,随着时间的变迁,他们对上市、融资的预期,也在不断调整、缩减。  

2007年至今,地产公司囤地、上市、融资的大戏下,这些未上市房企是否错过了机会?一位多年前就准备上市的地产公司老总说:“对这些公司,我没有羡慕嫉妒恨,当年这些公司大量拿地,再去资本市场融资,是承受了高风险的,现在获得回报,也是应得的。”  

不过,5年来这家公司上市的传闻一直不断,但在相关新闻报道中,其融资金额却一减再减。  

2012年11月,一家小型地产公司西南环保在香港联交所创业板上市,市盈率2.5、市值较净资产折让66%。而在2011年7月,一家主业为运营经济型酒店的公司朸濬国际,在香港创业板上市,该公司并不开发、持有物业,而以轻资产运营为主,其上市市盈率达到14倍,上市前净资产只有1600万港元,上市市值却达到2.6亿港元。  

盛富资本和盛诺金地产基金总裁黄立冲认为,这是一个典型的对比案例,说明香港资本市场态度的转变,从重资产到轻资产的变化。

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