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博弈与合作:市场与政府的地产争夺战

2013-12-26 10:56:59 来源: 21世纪经济报道

大约三年前,华远地产董事长任志强在接受记者采访时,曾对政府、开发商、银行的角色做了入木三分的描绘。  

他说,政府才是最大的开发商,以土地和税源开发为主。地产商从来都是随从,博弈者。而地方政府和地产商是同盟者。政府抬高了民众预期,而老百姓是房价上涨的受益者,但却总“吃肉骂娘”。专家学者是捧臭脚的,没有任何公众态度。而媒体肆意歪曲信息,误导大众。银行虽然按照公司法注册,名义上是公司但实际上是政府手中的工具,而不是盈利主体,是政府调节社会公平的工具。  

任志强的话虽有玩笑成分,三年时间过去了,一切似乎都没有变。尽管十八届三中全会指明了改革的方向,强调市场的作用,但房地产市场仍笼罩在严厉的“行政调控”氛围内,计划经济管理方式仍留有浓重色彩。唯一的变化可能是同盟者的关系更加紧密了,合作无处不在。  

新型合作关系

行政调控带来的后果恐怕是房价连年上涨。  

逻辑一直没被打破。任志强观察到,当开发商有大量库存时,因政策调控不得不适度降价以回收现金,但不会在没有市场预期时进一步扩大生产,于是当解决了现金流的时候,市场中的库存也开始下降了,就将剩余的产品用高价出售,以弥补前期降价的损失,于是价格又开始回升了。  

回看历史,2008年至2009年的降价潮,既有金融危机的成分又有限购政策的原因。为什么调控越来越严厉,但却再也未出现大的降价潮?  

绿城集团董事长宋卫平曾不止一次批判政府的“失信”,拿地之初并没有告诉他,会有限购政策出台。绿城成了那一轮调控中最受伤的企业。后来,如何应对调控带来的不确定性成为所有房地产企业的必修课,企业开始具备免疫力。想用措手不及的行政命令让市场降价,几乎不可能。  

即使是限定了房价涨幅目标,许多城市也未完成。当年中央出台限购等重大调控措施,北京市房协立马召开通气会,对政策进行解读,并对开发商进行“安抚”。不止一位开发商感慨,比房价上涨更猛烈的是地价。开发商心知肚明,地方政府并不希望房价大降。稳中有升的房价既照顾了各方利益,又能完成中央既定的任务。  

而城市运营商的隆重登场,意味着地方政府和开发商之间的合作关系更加紧密。这并非新生事物,但在新的时代里要求新型关系出现。  

2000年前后,在中国非常流行大盘模式。所谓“大盘模式”,就是投资人以十分低廉的价格从政府手中大规模购入土地,这些土地都是没有配套设施的“生地”,开发商需要从规划做起,建道路、建管网、建学校、建商场,随着土地逐步成熟,配套设施也渐趋完善,房子价格不断攀升,丰厚利润也就随之而来。因此,在当时的市场环境下地产商似乎最欢迎“无为”的政府。

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