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部分区域楼市假性降温 明年房价或爬缓坡

2013-12-27 09:34:27 来源: 中国证券报-中证网

年末,房地产市场悄然变得冷清。多家机构的数据显示,今年第四季度热点城市楼市成交量持续下滑。随之而来的是一二线城市部分区域的房价“跳水”。楼市似乎正从此前的火热状态迅速降温。  

这种市场异动引发了外界猜想:随着热点城市调控政策收紧,房地产市场是否进入下行周期?多位分析人士强调,近期楼市降温是地方调控政策密集出台和季节因素综合作用的结果。从供需基本面来看,供不应求的状态仍未明显改善,楼市仍有上行动力。因此,当前的市场异动属于“假性降温”。  

尽管年末一系列重要会议强调市场化思路,但短期看,热点城市仍将承受政策的高压。整体看,明年房地产市场或转入低速运行,房价涨幅可能放缓,未来市场难出现大起大落。  

多因素致市场降温

记者近日调研发现,进入12月,北京朝阳区和大兴区部分小区的二手房源报价出现下滑,个别房源的价格降幅甚至达到20万元左右。尽管中介业务员表示,报价下降是业主急于出手的结果,但近期京城二手房价格涨幅乏力却是不争的事实。  

中原地产研究部的统计数据显示,今年11月北京二手房挂牌均价每平方米3.45万元,相比10月3.5万元的挂牌均价出现了轻微下调。12月以来,北京二手房的报价调整到每平方米3.35万元。  

新房市场同样也在降温。链家地产的统计数据显示,进入12月,北京纯商品房项目的入市量和成交量均有小幅提升,但新房成交均价普遍走低。  

这种情况已成为一二线热点城市楼市的缩影。中原地产的统计显示,截至上周,全国54个主要城市的成交量已经连续四周出现回落,明显低于9月和10月的水平。预计12月,楼市整体成交量将明显下滑。  

对于出现这种现象的原因,多数机构认为是综合因素导致,这与当前的时间节点密不可分。中原地产市场研究部总监张大伟将其归结为两个主要原因:一是政策收紧,影响了主要城市的供应量,也对部分需求有影响;二是大部分房企年度任务已经完成,推盘不积极。  

还有专家提出,季节因素的影响不可忽略。由于天气和节日因素的影响,冬天本就是供应和销售淡季,若无政策因素影响,四季度的房屋供应量和成交量往往是全年低点。  

“我们有足够库存可售,但更希望放到年后,来冲击明年的业绩,并维持一定的增长率。”某上市房企营销负责人表示,由于今年的销售目标已提前完成,企业无意在年末增加供应。加之一线城市普遍出台限价政策,对新房入市有着诸多限制,因此市场供应更为低迷。  

而在需求端,除热点城市限购加力影响需求释放之外,年末信贷供应偏紧,也在很大程度上影响成交量。“市场需要对政策有个消化期。”上述房企负责人称,11月多地收紧政策之后,未来两个月市场会出现应激反应。  

楼市上行动力未竭  

在房价步步高升、市场泡沫累积的情况下,楼市的异动引发了市场的猜想:此次市场波动究竟是短期行为,还是意味着长期调整到来?  

多数受访者认为,从供需基本面来看,尚不能支持市场反转的结论。来自国家统计局的数据显示,今年前11月,全国商品房销售面积达到110807万平方米,同比增长20.8%。但同期,全国房屋竣工面积仅为69420万平方米,增长2.5%。新增供应规模和增幅明显低于消化速度。  

分城市来看,一线城市和部分热点二线城市的市场成交始终居于高位。虽然今年市场供应端有所改善,但尚不足以缓解供不应求的大势。此外,尽管三四线城市供应量普遍充足,但总体市场仍存在供应压力。  

“从这个意义上说,当前的市场异动属于短期的‘假性降温’,而非长期调整的先兆。”一位接近住建部的专家表示,在供不应求的基本面短期难以改变、推进新型城镇化的背景下,房地产市场仍有上行动力。

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