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热点城市房价或现更大涨幅 土地市场逆势升温

经济参考报 2014-01-30 09:09

房市呈现“楼市冷、地市热、企业信心高涨”怪相,业内人士认为———  

热点城市房价或孕育更大涨幅  

专家:应将土地市场价格监控指导纳入调控范围

业内人士表示,受调控升级以及年初淡季惯例影响,房地产市场明显降温。但从土地市场逆势升温、房企信心高涨来看,影响房价上涨的根源没有得到明显改善。因此,应警惕市场降温假象致地方放松调控,在年后酝酿更大幅度的上涨。但也有业内人士指出,2014年热钱流向并不确定,因此,房企高价购买土地仍然面临风险。  

2014年1月,房地产市场未能延续2013年的火热,出现了明显降温,市场中房地产泡沫将破言论持续不断。中原地产研究中心的监测数据显示,1月前26天,全国54个重点城市新房成交住宅19万套,环比2013年12月前26天下跌11%,同比2013年1月前26天下跌15.6%。  

其中,北京方面数据显示,截至26日,北京新建住宅、二手房住宅成交均处于低位,二手房成交8168套,新建住宅成交6719套,相比2013年12月及2013年1月同期,分别下降9.2%和47.7%、33.3%和35%。总成交量14887套,同比2013年初跌幅接近43%。  

但与楼市降温形成鲜明对照的是,土地市场一改过去年初冷清态势,自今年1月便进入火爆状态,土地热度逆市上涨。  

28日,上海土地市场再现“地王”。出让地块为上海闸北区大宁路地块,该地块仅用时28分钟,154轮竞争,以101亿元拍出,溢价率高达111.5%,折合楼面价每平方米4.76万元,成为上海住宅地块总价地王,土地出让总价亚军,仅次于去年引起轰动的徐家汇(10.17,-0.05,-0.49%)中心项目地块。  

而在此5天前,深圳前海再刷新深圳“地王”记录,前海商业用地公开招标出让,美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心,以134亿元、楼面地价28113元/平方米成功中标,再次刷新深圳单价、总价“双料”地王记录。在此6天前,杭州诞生单价“地王”,融信投资集团以33.84亿元夺下去年经历过被暂停出让和重新调整规划的杭师大地块,折合楼面地价每平方米2.94万元。  

土地市场的火热仍在蔓延,北京、上海、广州、深圳、杭州等地土地市场纷纷爆棚。CRIC研究中心数据显示,截至23日,北京1月土地出让金已达403.1亿元,较2013年同期的176.72亿元上涨128%;深圳1月土地出让金134.1亿元,较2013年同期的39.86亿元上涨236%;杭州更是较2013年同期的24.58亿元上涨1249%,土地出让金高达331.48亿元。  

中原地产市场总监张大伟表示,虽然自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策,在一定程度上抑制了现阶段的房价上涨增速,房企惜售又再次降低了成交量。但从2014年1月来看,土地市场价格依然处于高位,这意味着频繁出现的各地“地王”,将在2014年一季度后陆续入市,对市场的整体价格将可能带来提高。  

张大伟认为,现阶段大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价“按照全国主要城市出现的‘地王’,如果房企需求达到正常的利润率,目前市场售价需要在一年内再涨50%,否则‘地王’入市的风险将非常大。”事实上,众多房企正大幅调高2014年度销售目标。近日,绿地集团发布2014年业绩目标为销售额达到2400亿元,较2013年业绩上浮47%。绿地集团董事长张玉良表示,新年的愿望是把万科从行业老大的宝座上拉下来。  

万达董事长王健林在内部年会上表示,2014年业绩目标是,万达集团资产达到4500亿元,收入达到2400亿元,经营净利润150亿元。而2013年,万达集团资产3800亿元,收入1866亿元,同比增长31%。这意味着,万达2014年目标业绩较2013年上涨28.6%。  

雅居乐内部人员也透露,老板希望2014年销售额冲刺到700亿元,较2013年的403.4亿元上涨近74%。  

张大伟表示,2013年楼市爆发,房企销售均创历史,万科、保利、绿地、中海、万达、恒大、碧桂园突破千亿。而2014年提高目标意味着房企对于未来房价和市场运行情况的预期较好。  

“从未来预期看,2014年房地产风险增加。”张大伟表示,由于地方财力仍然受力于房地产,因此楼市阶段性降温,为地方放松调控提供支撑。  

事实上,北京近日就放开了自2013年10月开始的4万元预售禁令。去年10月,受控于北京房价调控目标压力,北京市住建委召集40余家开发商召开座谈会,表示预售均价超过4万元/平方米的楼盘将可能不被发放预售许可证。而日前,北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证,其中,泰禾北京院子以及紫辰院,取证价格均在60000元/平方米以上,预示着2013年年底实行的4万元预售禁令正式放开“目前看影响房价上涨的根源没有得到明显改善。”张大伟认为,面粉决定着面包价格,面粉价格直线上升,面包也会相应上涨。因此,应警惕数据降温假象,年后房价可能孕育更大涨幅。  

但一位业内人士也表示,现在部分一二线城市的土地溢价已经过分乐观,“地王”已经严重透支市场未来的价格上涨空间。在2014年热钱流向并不确定的背景下,房企高价购买土地或将面临更大风险。  

因此,上述人士认为,监管部门应在原有限购、限贷调控的同时,及时对土地市场价格进行监控指导,并将对土地市场价格监控指导纳入调控范围,避免土地市场价格高企背后带来的风险。

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