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豪宅路线遭遇调控之囧 华侨城扩张后继乏力

第一财经日报 2014-01-30 10:11

从单纯的房地产业务板块来看,华侨城的销售金额规模在行业中的排名已经从五年前的前20强跌落至目前的第40位左右。  

在这个过程中,华侨城不但被佳兆业、融侨集团等民营开发商赶超,而且与中海地产、华润置地等央企地产公司的差距也越拉越大。  

1月24日,华侨城发布业绩快报,该公司2013年营业收入282.09亿元,同比增长26.58%;归属于上市公司股东的净利润42.87亿元,同比增长11.36%,净利润增速较此前一年21.17%的增幅大幅下滑。  

排名不断下滑

根据CRIC研究中心发布的2013年中国房地产企业年度销售TOP50榜,去年华侨城的房地产销售金额为162.5亿元,排名第41位。而在五年前,来自机构统计数据显示,2009年华侨城的房地产销售金额为150亿元,在整个房地产行业中位列第18名。  

包括申银万国在内的多家券商预测,2013年华侨城的房地产销售金额大概在220亿元。如果以此为参照,华侨城排名大概在30位。  

需要指出的是,机构数据与华侨城的实际销售业绩可能存在一定误差,而华侨城一直以营业收入为官方统计口径。但可以确定的是,在整个房地产行业快速发展的2009至2013年的五年间,华侨城在行业中的地位不升反降,房地产业务发展相对缓慢。  

在2009年旭辉集团、宏立城、敏捷地产、深业集团、合景泰富等一批中小开发商尚在百亿规模之下,但去年已经与华侨城规模相当。  

原本在华侨城之后的佳兆业、远洋地产、招商地产,在去年分别实现239亿、358亿和432亿元销售金额,后来居上并把华侨城甩在身后。  

如果放在央企地产系统中比较,2009年保利地产、中海地产和华润置地的房地产销售规模分别约是华侨城的2.9倍、2.8倍和1.68倍。  

时隔五年之后的2013年,保利地产、中海地产和华润置地的销售金额分别达到1252.89亿、1080亿和663亿元人民币。  

如果以华侨城去年实现220亿元房地产销售规模推算,三大央企开发商对华侨城的领先优势分别扩大至5.69倍、4.9倍和3倍。  

除此之外,融创中国、华夏幸福、荣盛发展、金科集团等民营房企和中国中铁、中国铁建等央企的地产板块,也纷纷超越华侨城。  

资金困局掣肘

五年间一直在200亿元销售规模徘徊,华侨城在异军突起的房地产行业沦为事实上的“没落贵族”,这与其产业定位和地产发展模式直接相关。  

借助旅游资源优势,走高毛利率的豪宅路线,这是华侨城最显著的开发模式,其多年来的地产业务毛利率一直保持在60%左右,比同样定位中高端地产的招商地产、中海地产都要普遍高出10%以上,堪称行业翘楚。  

但在旷日持久的房地产调控政策影响下,高周转、快开发模式成为行业主流,业绩快速飙升的保利地产、恒大地产、碧桂园等房企无不如此。  

相比之下,以精耕细作为特点的高毛利开发模式则遭遇市场困境,销售波动巨大,华侨城、绿城和雅居乐等开发商成为其中的典型代表。  

根据年报,2009至2013年上半年,华侨城房地产的营业收入增幅高时超过60%,但低时仅有10%,业绩增长犹如“过山车”。  

有业内研究人士认为,华侨城地产板块最大的软肋莫过于发展定位存在先天缺憾,无论是此前华侨城“旅游+地产”的产业定位,还是后来转型“现代服务业综合运营商”,房地产业务一直都是服务于旅游文化产业。  

在去年底的投资者关系活动中,华侨城高管表示,目前公司处于建设期,还需要用地产来支持旅游发展,地产收入主要用来反哺旅游业务。  

尽管华侨城把房地产定位为主营业务,但其却难以实现大规模的自我独立发展,往往需要与旅游项目捆绑在一起,实现产业协同发展。  

目前,华侨城共有旅游、文化、房地产、酒店、电子及配套包装等多个产业单元。也正因为如此,兰德咨询总裁宋延庆认为,华侨城主业比较分散,多元化主业中的各个单元关联度不高,不像中海地产等企业可以构建内部产业链。  

这样的产业现状,在客观上决定了作为主业的房地产开发,难以获得华侨城的大量资金支持,这是与其他央企地产企业的最大区别。  

值得注意的是,华侨城资产负债率一直居高不下,2007年至2013年第一季度,华侨城资产负债率从61.49%上升到69.91%,而在2013年年中的负债率更是高达71.6%,创下2007年以来的最高纪录,超出国资委要求的70%警戒线。  

实际上,由于调控政策对“涉房”类企业再融资的限制,自华侨城在2009年实现整体上市以后,几乎无法通过股市实现再融资。  

华侨城集团高管也曾多次呼吁,政策不能对“涉房”类企业再融资搞“一刀切”,更不要用房地产企业的标准来衡量华侨城。  

为解决资金压力,华侨城其间多次进行银行贷款和债券融资,甚至尝试以欢乐谷主题公园入园凭证为基础进行资产证券化融资,但所得资金多数都投向旅游和文化板块,房地产业务发展则面临资金掣肘。

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