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地方寄望四大行放松房贷 专家称房贷放松空间不大

2014-09-24 10:46:11 来源: 经济参考报

从22日下午到23日晚上,央行即将发文四大行放松限贷的传闻不断发酵,也不断反转。截至23日晚21时,记者采访的结果是,四大行均表示目前尚未有明确信息发布。虽然如此,接受采访的市场人士认为,传言既折射出一些地方政府和市场参与者对楼市回稳的渴望,也反映了“放松限购没效果,放松房贷是关键”的事实。一旦传言成真,将对市场预期产生较大提振。  

有专家认为,至少现在还很难对这个传言进行证实或者证伪,但有两点是可以肯定的:一是,即使有这回事,各家银行放松房贷的空间也是有限的。二是,可以预见,根据银行业监管部门一贯的表态,支持自主性住房需求,抑制投机需求,这应该是房贷业务坚持的底线。  

传言  

银行澄清难挡放松预期  

22日市场传言称,央行已经通知四大行,要求放开限贷,鼓励首套房贷款,同时二三套房贷款也可恢复至基准利率,消息称“房贷还清可享首套房按揭政策”。23日,又有传闻称兴业银行、浦发银行对首套房认定已经执行“认房不认贷”。  

对此,四大行统一口径表示,房贷认定松绑暂无消息。工行进一步表示,“工行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向,一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。我们正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整,并将及时做好相关信贷政策的衔接,不断完善相应的金融服务。”浦发银行表示“我行未获悉相关政策信息,目前仍严格执行认房认贷的政策。”兴业银行也称,“截至目前,兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整。”  

目前,除少数地区外,在大部分地区,尤其是国内一线城市,对个人住房贷款二套房的认定均实行“认房又认贷”的原则,即以家庭为单位,只要曾经申请过住房按揭贷款,即便卖了首套房子、名下无房,且还清贷款,再申请按揭贷款,也都要以二套房贷计算。而若政策放松至“认房不认贷”,就意味着将以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套房,而不再以贷款记录来认定。只要购房者证明名下无房,就可以按照首套购房认定,只要证明名下只有一套,就可以按照二套申请。银行办理贷款时,不会考虑购房者历史贷款记录。  

对此,尽管多家银行相继澄清目前的房贷政策并未有所调整,但大部分市场人士认为房贷政策将松绑的消息具有一定真实性,有市场人士称,银行否认的是目前政策出现调整,但是对“监管层已经吹风,未来政策有放松可能”并未否认。据媒体报道,某大行内部召开会议,研究了关于首套房认定、支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。  

融360信贷专家徐瑾认为,如果后期有相关政策出台,存在首套房“认房不认贷”的可能。因为之前“认房又认贷”不是很合理,扼杀刚需购房者和改善型住房需求者。此外,银监会与央行当时发文时也没有明确规定首套房认定标准,都是以商业银行为准,所以在这方面仍有很大优化空间。  

缘由  

地方寄望放松房贷  

事实上,多位市场人士在接受记者采访时表示,四大行放松限贷的传闻并非空穴来风。  

CRIC研究中心研究员姜倚文表示,从7月份开始,经济数据明显走弱,多个指标出现了罕见的超预期下滑,前期微刺激作用已经大大弱化,经济下行的压力越来越大。  

国家统计局日前公布数据显示,1至8月,全国房地产开发投资58975亿元,同比名义增长13.2%,增速比1月至7月回落0.5个百分点,已连续7个月下滑。1月至8月,房地产开发企业土地购置面积20787万平方米,同比下降3.2%;全国房屋新开工面积114382万平方米,同比下降10.5%。  

此外,居民购房意愿也在不断下降。央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示,居民投资房地产的热情继续下降,未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%,较上季度下降0.2个百分点。  

在此背景下,鉴于地方放松限购难解下滑之困,政府又纷纷出台第二轮房地产支持政策。9月23日,青岛发文表示实行“认房不认贷”。青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》指出,出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。9月17日,福州也发文表示“认房不认贷”。福州政府对首次购买普通住房和首次购买改善性普通商品住房进行了定义,居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为,属于首次购买改善性普通商品住房。此外,湖北省更是发文提出下调首套房贷款利率的下限为基准利率的0.7倍。  

对此,中原地产市场总监张大伟表示,地方政府积极呼吁松绑信贷,一方面给市场信心,增加市场购房者救市预期,另一方面,则是将稳增长的压力转移到银行。  

有限  

房贷放松空间不大  

今年以来,房地产贷款风险被监管层高度重视,并一再对银行强调做好风控,但是对于按揭贷款,监管层也几次释放出信贷支持的信号。2014年上半年全国银行业监督管理工作暨经济金融形势分析会议上,银监会主席尚福林表示,要严格控制信用风险扩散,重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险,在房地产贷款领域,要优先支持居民家庭首套住房需求。  

从上市银行今年半年报数据上看,16家上市银行新增的涉房贷款(包括开发贷和按揭贷)余额达12.88万亿元,今年上半年新增了1.09万亿元,较上年同期增长了16.46%。从贷款集中度来看,上市银行的涉房贷款占总贷款比例在14%至30%之间,建设银行占比达29.07%;民生银行占比最低,仅14.63%。其中,银行个贷业务中的房地产按揭贷款余额合计为9.06万亿元,较2013年年底的8.24万亿元增长超过了8000亿元,增幅为9.95%。这意味着,上市银行的房地产按揭贷款增速快于开发贷等对公涉房贷款。  

建行相关负责人在半年报业绩发布会上表示“建行对于个人住房按揭贷款一直是支持态度,上半年新增住房按揭贷款2021亿元。我们对中国房地产发展有信心,相信其未来还会有一段辉煌时期。眼下的情况是,过去几年冲得太猛,发生回调。如此调整,非常必要。”  

银监会副主席王兆星认为,目前房地产贷款个人按揭贷款占整个房贷的75%左右,这显示出目前的房地产贷款更多是支持个人住房的需求“银监会将继续实施差别化的房贷政策,大力支持首套居民住房按揭贷款,同时抑制投资和投机需求。”王兆星此前表态称。  

不过,据了解,在过去一两年内,有部分股份制银行、城商行逐渐退出了按揭贷款业务,一位股份制银行个人金融部人士坦言,“按揭贷款回收周期过长,贷款利率较低,在银行信贷额度有限的情况下,会出于收益的考虑,主动将资源配置到收益高的业务上。”  

也有银行人士指出“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率,银行基本赚不到钱,更不用谈打折优惠。目前,银行存款流失压力大,资金成本不断提高,因此,对于房贷业务每家银行在大的政策方向下,执行力度也不同。”  

由于政策导向,民生银行从6月份开始“重拾”按揭贷款业务,但可用的额度并不多。据记者了解,部分地区让银行棘手的还有“弃房断供”现象,导致按揭贷款存在违约风险。  

业内分析人士认为,如果当前对房地产信贷政策有一定程度的放松,也是为了刺激部分城市住房去库存,稳定房价,缓解银行出现不良贷款系统性风险,但是,放松力度不会太大,对于银行而言也需要平衡收益和风险,可以预见的是,监管层会表态支持自主性住房需求,抑制投机需求,这应该是底线。

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