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国内养老地产调查 进入时颇为高调运营时却小心翼翼

2014-09-25 16:48:35 来源: 每日经济新闻

与发达国家相比,我国的养老产业才刚刚开始发展,尚无真正成熟的模式,也没有以养老产业为主业的上市公司。目前,声称要进入这一行业的企业,大多与地产相关。  

正因为此,国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调,但在实际运营中,却又小心翼翼。记者选取了国内几个有代表性的样本调查后发现,由于养老产品的复杂性和多样性,即使是同一个企业,也不一定只选择一种模式,而是多方面试水,试图寻找出最合适的盈利模式。  

“卖房子”的太阳城

位于北京市昌平区的太阳城项目,占地面积42公顷,建筑面积32万平方米,其中24万平方米为老龄住宅,另外8万平方米为持有型老年公寓。太阳城董事会主席朱凤泊不止一次地在公开场合表示,太阳城70%的土地和建筑做养老住宅,销售70年的产权;其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。“这样最大的意义在于风险可控,而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北,最后半途而废自己倒闭。”简而言之,太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。  

对于养老地产来说,无障碍设施、医用塑胶防滑地板、一键呼叫系统等适老设施必不可少,软性服务也不可或缺。太阳城的老年公寓涵盖自理、半自理及不能自理的老年人,并配套建设了一所太阳城医院,级别为一级甲等。  

“太阳城的模式是独一无二的,复制难度很大。”养老行业人士田国勇表示,“北京太阳城1998年开始建设,当时国内还尚未重视老龄化问题,太阳城已经超前一大步。以太阳城的规模来看,今天很难再在一线城市周边拿到如此大面积的土地。”  

“卖会员”的亲和源

太阳城主要是“卖房子”,上海亲和源则侧重于“卖服务”。  

亲和源官网显示,公司在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元,建成中国第一个会员制养老社区上海亲和源。社区占地面积8.4公顷,建筑面积10万平方米。配备专业护理院和社区医院、健康会所、配餐中心、老年大学,以及图书馆、文体活动室等。  

要住进这样的社区,费用也不菲。亲和源上海项目的房屋不出售产权,作为养老产品,以会员卡的形式进入市场。会员卡分为A、B卡两种,A卡不记名,可继承、可转让,有效期与房屋土地证的权限相同;以A卡78平方米的房间计算(可入住两名老人),除了118万元的会籍费,每年还需要支付3.98万元的费用。B卡是记名卡,不可转让,可终身居住。如果老人在亲和源没有住满15年,可按年份折算退还给家属,如果居住期超过15年,就没有余钱可退;以B卡70平方米的房间计算,会籍费60万元,每年年费为4.2万元(可住两位老人)。  

亲和源副总裁华山表示,公司用了三年时间收回投资,5年时间便实现了管理和服务的盈亏平衡,目前1500个床位已经基本住满。公司早就在筹备上海的第二个、第三个项目。不仅如此,公司已经在全国其他地区建设亲和源项目,建成并进入运营的有海南亲和源、辽宁亲和源、海宁亲和源等。  

“会员费+服务费”这样的养老模式并非亲和源独有。去年,远洋地产联合哥伦比亚太平洋公司及Emeritus公司,共同组建了“椿萱茂·凯健”项目,该项目用“会员费+月费”的收费方式。其中,会员费为50万元,有效期20年,而月费则根据护理的等级不同而不同。例如,一位老人想要入住一居室,需要交纳的床位费为每月1.5万元至2万元,护理费为每月5000元,此外还有不同等级的餐费。  

绿城董事长宋卫平在一次记者会中谈到,养老地产是绿城必须做成的事业。绿城典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓,该项目规划6000套养老公寓,总建筑面积为50万平方米,计划于2014年交付。项目采取租售并举的模式,最大特点是配有占地2万多平方米的老年大学,是“学院式”的养老模式。绿城还对外宣称,要在未来的10年时间里打造100家养老院。  

“多点开花”的万科

万科也早已经开始试水养老地产,不同之处在于,其既有直接“卖房子”的模式,也有自己的服务品牌。  

以万科幸福汇为例,其主要以养老概念来“卖房子”。北京房山窦店的“万科幸福汇”在2013年完工,推出100多套养老地产房源作为试点,分成两种业态,分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”、配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。其中,“活跃长者之家”是老年公寓,共有130套房间,户型面积在60~80平方米、规划建筑面积为1.6万平方米,公寓周边配套医疗服务站、心理咨询、老年学校等设施,以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬超市等送货上门、收费代缴等服务,公寓的持有者即万科本身。“活跃长者住宅”则直接面向市场销售。  

此外,万科在杭州的“随园嘉树”项目,也是养老概念,首度开盘推出两栋楼共50套,售价15000元/平方米,很快售空。但万科并不认为这是成功,因为“买主都是青壮年,是为自己日后养老做准备”。  

万科方面曾对外表示,未来将在16个社区配建养老配套综合楼,全部由北京万科的养老团队持有和运营,不对外销售,仅为满足万科小区的老人。  

万科的探索并不止于此。除了“幸福汇”,万科还推出了“橡树汇”品牌,主要“卖服务”。

记者走访了成都“橡树汇·长者专顾中心”,这是一家日间照料中心,每日的营业时间从早八点到晚八点,提供三餐及点心、午休及活动场所,以及协助淋浴、康复理疗等服务。该中心工作人员告诉记者,物业持有者是万科,目前只提供日间服务,暂时没有全托服务,目前自理老人的每月费用为2600元。该工作人员表示,未来万科也有做全托业务的想法。  

成都万科在给记者的回复中写道:各个城市的老龄化进程不一样,客户的需求也会有所差异,所以,目前并没有统一的做法。成都目前的“长者专顾中心”只是多种形式的尝试之一,“全国各地万科所提供的养老地产服务形式因本地市场与客户需求存在差异而各不相同”。  

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