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房价全面下跌 楼市抄底时机将来临

2014-09-27 18:00:32 来源: 中国经营报

全国楼市继续降温,房价跌势仍然不减。从最新官方发布的数据来看,8月70大中城市新房及二手房房价环比上涨城市数均仅剩一个,据统计95%以上的城市都出现了环比下跌。更甚者,一二三线城市房价继续全面下跌,北上广深房价也仍低迷。  

受访地产界人士称,救市政策难以在短期内快速发挥效应,所以成交量难以提振。国庆节前后楼市的成交量可能会有所反弹,但从购房的时机选择上看,目前是一个抄底的时机。  

房价全面下跌  

国家统计局9月18日发布的数据显示,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。  

新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面,8月份,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,持平的城市有1个,上涨的城市有1个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.1%。二手住宅价格方面,8月份,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,持平的城市有2个,上涨的城市有1个。环比价格变动中,最高涨幅为0.1%,最低为下降1.4%。  

这意味着8月份一二三线城市房价继续全面下跌。对于下跌的原因,上海易居房地产研究院研究员严跃进称,房贷环境趋紧下,救市政策难以在短期内快速发挥效应,所以成交量难以提振。  

“对于房企来说,去库存的压力增大,自然会加大降价促销的力度。相比此前3月份以来零零星星的降价做法,目前降价更是一种主动的、全面的降价策略。”严跃进进一步解释称。  

记者采访获悉,相比二三线城市,一线城市去库存压力更大。来自上海易居房地产研究院监测的数据显示,8月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4个月。除广州外,其余3个一线城市的存销比走势趋同,相比7月份均有所回落。而2013年年末,4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。而2014年行情疲软,目前4个城市的存销比数据依然偏大,说明库存去化仍有压力。  

在严跃进看来,相比二三线城市的救市和刺激做法,一线城市在限购限贷政策上依然从严,这使得去化压力总体偏大,房企则会主动采取降价促销的策略。  

其次,房价具有一个周期波动性。去年房价飙升,今年则是一个正常的调整。当然这也意味着一旦政策面和市场面转好,房价止跌反弹的可能性也很大。  

最后,看跌预期的叠加。在看跌预期下,购房者对未来市场并不清晰,所以都有从众的心理,并不积极入市。  

虽然今年以来,多城市放松限购政策,但受访人士称,此政策只能短期起到刺激作用,不能真正刺激楼市需求。  

“限购政策限制了投资需求,但现在这个投资趋势已比较弱了,不可能真正刺激楼市需求,短期起到刺激作用,但最后又回归平淡。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者分析称。  

“从目前市场情况看,限购松绑对于成交量的提振是一个缓慢的过程,弱于预期。这说明能够激发购房者入市的政策还没有到位。”严跃进称。  

平安证券有分析师近期调研了武汉房地产市场。他们在调研报告中指出,武汉首次限购松绑效应有限,市场信心未明显改善。  

武汉7月18日首次松绑限购,放开非中心城区及140平方米以上户型的购房限制。但平安证券分析师调研发现,短期整体销量及大户型走量略有改善,但并不明显,市场信心未有改善。  

目前二次松绑限购已在多地出现,武汉9月23日发布消息,自24日起全面放开中心城区限购。  

但平安证券分析师指出,考虑中心城区销量占全市销量60%以上,预计中心城区放开限购短期仍将对销量有提振作用。  

因为从杭州经验来看,杭州自7月29取消萧山、余杭限购后,8月28日放开主城区限购,当周全市成交环比增长25%,但效应亦逐步减弱。该券商分析师认为,在限贷未有松动前提下,二次松绑效应仍待验证,预计仍仅是短期提振。  

然而,在受访人士看来,限贷将比限购政策更有效果,因为这使得住房需求将得到实质性刺激。  

今年以来已有多个城市放松限购政策,目前坊间又传闻“楼市限贷松绑——房贷还清可享受首套房优惠政策”的消息。不过,截至发稿时,官方未证实此消息。  

一些地方首套房的认定标准出现松动迹象。据报道,9月22日,福州发布最新房地产政策指出,对首套房的认定标准作出调整,提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。  

对此,严跃进对记者表示,“房贷还清后的购房者,基本属于有房产资产、二套房贷按揭能力强、个人信用度高的一种群体,此类群体享受购房优惠,值得鼓励。可以让其当领头羊,优先入市,进而鼓励购房者积极跟进。”  

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