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一线城市卖地或超5300亿 土地收入或再创新高

2014-11-08 10:04:00 来源: 华夏时报

11月3日,北京市土储中心挂出海淀区西外太平庄村地块,起始价为6亿元,起始楼面单价超过3.7万元/平米,是今年北京推出的楼面价最贵地块。而深圳、广州、上海也在近期出现了部分高溢价成交的地块。  

“现在价格仍在上升,年底再不下手就来不及了。”深圳某上市大房企内部人士告诉记者,今年政府宁可流拍也不愿意降价,就是摸准了开发商等不及时自然会去拿地的心态。  

随着市场的回暖,开发商开始加快拿地步伐,甚至不惜花血本在一线城市抢地。市场预期今年全年四个一线城市土地收入或超5300亿元,再创历史新高。  

“宁可流拍也不降价”

10月底,龙光地产以总价46.8亿元竞得深圳龙华一18.6万平方米的住宅用地,折合楼面地价2.51万元/平米,溢价率达85.3%,而目前周边二手楼盘价格则在3.2万-3.5万元/平米。  

龙光地产执行董事肖旭在拍卖现场也表示,这个价格确实高了,但还是符合公司的投资原则。  

“龙光回到深圳后,一直被其它地产商压着拿不到地,这次再不在深圳拿地,就会陷入没有项目开发的境地。”一位熟知内情的地产商告诉记者。  

“龙光也测算了下,2.5万元/平米的土地成本,再加上8000-10000元/平米的建安成本,住宅卖到3.5万元可以保本,而盈利主要依靠附着的3.6万平米商业,光商业就可以卖20个亿,这项目还是有点赚头。”上述地产商对记者说。  

也曾参与这一地块竞拍的万科却最终因为价格太高而放弃。万科董秘谭华杰告诉记者,万科一直在等待合适的时机拿地,今年以来,虽然房价有所下降,但地价一直没有明显的调整,上半年地价依然较高,因此万科较为谨慎。  

业内人士分析,今年一线城市的入市楼盘价格均不同程度地做出了调整,新房比二手房价格便宜,价格倒挂成为普遍现象。但一线城市土地市场一直较为活跃,地价不降反升。  

据中原地产统计,10月一线城市土地成交27宗,土地成交楼面价达到了9367元/平米,溢价率也达到了33.7%。其中,住宅用地成交9宗,平均楼面价达到了15906元/平米,这一楼面价均价创造了历史单月最高纪录。  

深圳龙华国土局内部人士告诉记者,政府每年会控制土地出让节奏,今年地价是否上涨不好直接对比,因为与去年出让的土地地段和位置不同,底价自然也不同,出让底价是以评估价为标准,如果市场看好,则溢价会高。  

9月以来,各种救市手段频出,房地产市场开始有所回暖,房企明显加快了拿地速度。公开信息显示,从9月开始,包括万科、远洋等房企已经连续多次出手拿地。而今年1-8月,万科拿地权益金额仅为124.43亿元,仅为去年同期的26.7%。  

“对房企而言,最困惑的就是房价虽然下跌,但地价并没有实质性的下降。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,这与房企一致重回一线城市有关,目前一线城市土地市场角逐激烈,房企如果不在市场稍冷的时候拿地,未来的土地成本还会加大。  

土地收入或再创新高  

根据克而瑞监测数据,截至11月6日,北上广深土地成交总价为4070亿元,其中北京1861.5亿元,上海1089.6亿元,广州602.75亿元,深圳516.07亿元。目前北京和深圳已经超过去年全年收入,其中北京前十月成交总额比去年同比增长了39.7%,平均楼面价比去年同期增长52.7%。  

深圳一家信托机构人士告诉记者,从今年上半年开始,很多信托机构将房地产业务全部转战一线城市,只要不是太偏远的地块,机构都愿意投资。  

在该机构人士看来,造成一线城市土地被热捧缘于一方面一线城市有需求支撑,另一方面,有境内外投资机构的资金支撑。  

11月,北京还将有6宗土地出让,挂牌底价为96.73亿元,业内预计北京今年有望突破2000亿元,创出历史新高。  

而上海在11月将有14宗经营性用地出让,起始总价达334亿元,若按50%左右的溢价率计算,上海全年有望达到1700亿元。  

“从一线城市目前楼市走向看,也有止跌反弹的迹象,所以地方政府在土地出让上会加快节奏。对于部分房企来说,熬过了市场最冷的时期,资金面也得到了改善,所以积极拿地的动作会加大。”严跃进说。  

广州今年的推地节奏犹如过山车,到四季度,政府趁机抓住楼市回暖的契机,迎来推地高潮。在11月份一口气推出30多宗土地,总起拍价超过300亿元。广州政府在今年年初曾预计全年土地收入在800亿元左右,但实际上很可能将超过千亿。  

此外,记者从深圳规土委网站统计,截至11月7日,已挂出的土地共10宗,起拍价为36.7亿元,深圳今年也很可能超过600亿元。  

去年四城卖地总收入为5168亿元,其中,北京1822亿元,上海2262亿元,广州615亿元,深圳469亿元。  

若据此测算,四个一线城市今年土地出让收入将超过5300亿元,北京中原地产高级分析师张大伟认为,今年土地供应量比去年多,而成交均价也高于去年,预计四个一线城市今年全年的土地出让收入将超过去年,再创新高。  

一家目前在深圳有9个旧改项目的小房企投资发展部人士对记者表示,公司没打算去二三线城市开发,在深圳做一个项目的利润,相当于在二三线城市做10个项目,一般税后净利润能超过60%。房企到一线城市开发是寻求利润,到二三线城市发展更多是为了做销售规模。  

在该小房企投资发展部人士看来,一线城市竞争很激烈,地价不可能降,现在敢到公开市场去拿地的都是大中型房企,小房企根本竞争不过。

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