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回购商品房用作保障房看起来很美 实际效果有限

腾讯财经 2014-11-26 16:48

商品房作保障房看起来很美

住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见,意味着地方政府收购商品房的做法获得政策支持。  

今年以来,湖北、陕西、福建等地政府均表示购买社会用房用作保障房,湖南更采取省内试点形式推进上述工作。  

随着经济下行,地方债务激增,巨大的资金压力使保障性住房建设倍感压力,以山东省为例,山东今年38.86万套保障性住房约需资金近700亿元。但截至8月底,山东省保障房资金缺口多达500亿元。  

表面上看,政府回购商品房作保障房源,既缓解了地方财政压力,又帮助中小房企回笼资金,可谓一举多得,但实际效果有限。  

过度干预将扭曲市场滋生腐败

政府回购商品房有一个前提条件,就是成交价要合理。  

根据相关规定,保障房建设的主要资金来源是地方政府预算、住房公积金净收益和土地使用税。在财政收入增长乏力,地方债进入还款高峰的时候,地方政府其实没有多少能力来回购商品房。  

即便是不差钱的广州,也遇到过类似问题。广州在2009年的时候曾经由房管局出面,购买市区的小面积商品房作为公租房的储备,但当业主得知政府的购房意图后,立即提价,广州政府因购房成本过高只好作罢。  

而且,回购哪个开发商的房子,出什么价格,都是地方政府与开发商你情我愿的事情,难免有腐败的嫌疑。  

2010年,深圳市计划将9亿元用于购置保障性住房,回购的大多是滞销楼盘,其中,深圳豪宅代表作之一的"首地荣御"也被列入保障房回购计划之中。这个楼盘当时的均价高达35000元,户型以三至四居为主,最小的户型也有90多平方米。这样的保障房选址,也引发人们对开发商串通地方政府救市的怀疑。  

房地产市场本应由供需双方在市场内充分博弈,在成交量与房价双双下滑的当下,政府回购商品房作保障房,不仅会增加楼市的市场需求,扭曲市场,还会产生权力寻租,成为滋生腐败的温床。  

他山之石:国外如何建设保障房?  

在保障房建设方面,欧美日的经验提供了回购商品房之外的选择。  

自上世纪30年代以来,美国开始发展保障性住房体系。如今美国已建立起一套多元化的保障房融资体系,融资主体也经历了由政府为主向市场为主的转变。目前,美国保障房建设与投资的70%是私营开发商,整个融资体系已呈现出高度市场化、金融化的特征。其中,美国首创的低收入住宅返税政策以及房地产投资信托基金模式,通过以市场化的方式吸引社会资金介入保障性住房项目,使保障房建设找到了可持续的融资之道。  

德国的住房保障制度始于1847年,经过多年发展,目前已形成一整套成熟的保障房金融体系。其中,“先储蓄后贷款”的住房储蓄制度对筹集住房建设资金作出了巨大贡献。针对住房合作社的集资建房,德国政府通过多渠道补贴缺口部分:对于兴建福利性社会住宅及私人建房等,德国政府也出台财政税收优惠政策分别给予资助。  

日本在二战后发展经济的同时非常重视住房产业以及保障性住房的建设与发展。在融资体系方面,日本运用财政和金融手段创造出独特的住房金融公库模式,向低收入家庭提供长期低息的住房消费金融支持,其贷款的年利率通常是4.1%-4.6%,平均利率要比商业银行贷款低30%左右,贴息部分则由公共财政部门承担。  

从各国经验看,回购商品房用作保障房并非最佳选择,完善的金融体系和有力支持才是建设保障性住房的保障。

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