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2015楼市进入新常态 二三线城市房地产市场风险上升

2015-01-07 11:04:10 来源: 经济参考报

2014年末,一直处于颓势的房地产市场出现了一阵躁动:CREIS中指最新数据显示,2014年12月主要城市成交面积迎来新高,环比增长21.22%,同比2013年也增长9.79%。这一爆发性增长,被外界认为本轮房地产行业调整筑底结束。但也有业内人士指出,此次上升只是因部分特殊原因造成,并不能看做完成筑底。  

不管筑底是否完成,2015年将在2014年楼市大转折之后,进入一个相对平静的新常态,在这种新常态之下,行政性管制政策将全面退出、地方救市政策也将续演松绑的故事,房地产企业的去库存和跨界转型将贯穿这一年,市场也将在全面分化中进入中速增长。同时,二三线城市房地产市场风险将明显上升。  

政策恢复常态忙松绑  

2014年,房地产政策一改过去限购、限贷、限价等全面束缚,回归市场主导常态。截至目前,仅北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市仍存限购政策外,其余全面解除。值得注意的是,去年年底召开的全国住房和城乡建设系统工作会更加确定了政策“空挡”,首次在2015年重点工作中,也是8年来首次未提“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命运的关键词,意味着2015年中央层面不会对楼市进行大力度调控。  

但值得注意的是,“空挡”不意味着政策缺失。在为避免房地产硬着陆的背景下,地方政府将加速推出更多的救市政策。  

中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,“一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变,仍在坚守限购的五个城市有望全面放开。中央和地方也有望继续推出救市政策。”  

的确,在2014最后一天,北京就发布从2015年1月1日起,北京住房公积金实行新政,购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款最高额度上调至120万元。这意味着,基准利率下,与商贷相比,公积金贷款120万30年总共可少缴利息三十余万。  

业内人士认为,这是一线城市首个明显救市政策,也更为一线松绑行政性限制政策开了口子。

事实上,中央在市场继续下探的背景下,早已开始有了动作。2014年9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,扶植购房刚性需求,首套认定实行“认贷不认房”,不再以家庭拥有的房屋数量来认定,二套房购买家庭只要还清首套贷款,再次贷款也将按照首套房。10月9月,住建部、财政部、央行三部委联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,要求各地放松公积金贷款条件,今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款,公积金将实现异地互认。2014年10月29日国务院再次强调促进住房消费,放松公积金支付房租条件。11月21日,中国人民银行宣布,自22日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构人民币贷款和存款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。  

与此同时,地方也采用补贴、减税、落户等政策救市。  

原华远地产任志强认为,地方政府财政在短时间内难以摆脱对房地产的依赖,降息、降准等金融政策再次放松指日可待。例如,钢铁、水泥、玻璃等是房地产上游,家电、家装、建材等是房地产下游,相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势。“投资在GDP之中所占的比重仍然是最大的,大概占到48%,但房地产的下滑,大约影响了GDP至少0.3个百分点。”  

房企抓紧去库存转型求生机  

CRIC研究中心最新数据显示,截至三季度末,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。其中,4家大房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括:大名城涨128%至26.36个月,苏宁环球涨154%至22.57个月,深振业同比增长135%至18.53个月。  

与此同时,中金公司近期研究报告显示,目前很多房企的土地储备规模较大。例如,万科的土地储备规模为10000万平方米,保利为7660万平方米,恒大为15100万平方米。  

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,目前房产预售的面积占施工面积的比例是近几年最低的水平,不到10%。最高点的时候,大体预售和销售的房屋的比例是16%,说明在建房屋中90%未卖出去。  

“另外,截至去年10月份商品房的销售,包括现房和预售商品房和卖出去的面积,占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的。这就意味着当前商品房整体的供应量是比较大的,卖得少,建得多。”秦虹说。  

“在库存高企的背景下,2015年重点仍是去库存。”中原地产市场总监张大伟表示,在去库存的同时,房企开启了转型之路。  

作为房企龙头的万科率先转型,定位“城市配套服务商”。万科集团高级副总裁、北京公司总经理毛大庆表示,在今年目前170亿元的销售额中,销售业绩占比比较复杂,大概有130亿元来自住宅及部分散售型物业,其次是政府回购15亿到16亿元的保障房,剩下的则是来自零星的社区商业销售。  

恒大地产也在房地产之外,开启了卖水、卖奶粉,进军农业,甚至是医院。与此同时,当代地产,远洋地产联合互联网企业玩起了众筹。  

同策咨询研究部总监张宏伟表示,房企规模化达到一定阶段,势必会面临多元化转型的问题,尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下,房企面临多元化转型,包括以分享城镇化为核心的“地产+X产业”、以分享老龄化为核心的养老地产、以分享城市化为核心的商业地产等各种业务布局,甚至积极与互联网公司合作。  

市场续演分化二三线城市风险增加  

6日,房地产板块告别前一日的癫狂,整体下挫2.02%至1610点,这距前一日最高1718点下跌超100点。而这剧烈的波动就如同房地产市场一般让人看到潜在的波澜。的确,楼市成交量逐月大幅上涨,库存压力大为缓解的同时,部分城市却面临风险。  

CREIS中指最新数据显示,2014年12月主要城市成交面积迎来新高,环比增长21.22%,较2013年同期也增长9.79%。具体来看,监测的重点城市中,34个城市环比上涨,惠州上涨幅度最大,达101.46%,昆明增幅也高达84.37%,同比方面,韶关增幅高达314.35%,福州也增长169.35%。  

但值得注意的是,在部分城市成交量井喷暴涨的同时,也有部分城市继续下探。其中降幅最多的城市为南充,环比减少46.81%,天津下降4.33%。同比方面,泉州下滑60.94%,合肥下滑50.77%,西安下滑43.57%。  

对此,CRIC研究中心研究员朱一鸣认为,2015年房地产市场因地方需求不同继续加剧分化,在政策放松下,供求结构性失衡的一线城市,房价上涨压力依然存在,但市场需求提前透支,人口吸附能力较弱的部分二三线城市,面对较大的库存压力,或面临系统性风险。  

对此,倪鹏飞表示,2015年住房市场可以预见的是不会再现2008年、2011年调整之后价量齐飞的局面,房地产市场实现“V”型反转的可能也微乎其微。与此同时,调整与之前相比,时间会更长,速度会更慢,程度会更深,未来住房市场将进入减速的常态。  

他同时表示,该类市场也会出现两种层面的分化。首先是一、二线城市和三、四线城市的分化调整,一、二线城市需求比较旺,消化比较快,调整的时间比较短。三、四线城市需求比较弱,供给比较多,消化比较慢,时间比较长。其次是短期调整和长期调整的分化。按照过去的经验,只要货币资金一松,短期调整就会回升。因此,从目前的局势来看,仍存在短期调整的可能性。而长期的调整则需要很长一段时间,有升的因素也有降的因素。

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