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限购政策或将全面退出 房地产市场将呈现L形调整

2015-01-12 10:39:46 来源: 新华网

房地产市场在2014年末出现企稳迹象之后,2015年能否继续回暖受到市场广泛关注。由中国社科院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2014-2015)》指出,2015年房价将以软着陆为主,限购政策可能全面退出,一线楼市有望在下半年出现复苏。从长期来看,房地产市场将呈现时间更长、速度更慢、程度更深的L形调整,中速增长或将成为楼市未来发展的新常态。  

调整仍是楼市主基调  

中国楼市的全面下行趋势在2014年逐步得到确认,一二线和三四线楼市走势分化显著。中国指数研究院发布报告指出,2014年我国房地产市场步入调整期。受早期拿地、新开工量较大影响,市场供应量增加,需求入市放缓,在供大于求的压力下,房价结束2013年的上涨趋势,大多数城市住宅均价出现下跌,不同城市价格走势分化明显。  

在当前整体呈现疲软的大背景下,继续调整将是今年楼市的主基调,房价很难在短时间内大幅反弹。城市与竞争力研究中心主任、住房绿皮书主编倪鹏飞表示,今年住房市场将呈现双重分化的趋势:首先,一二线和三四线城市的分化调整,一二线城市需求旺、消化快,调整时间较短;三四线城市需求弱、供给多、消化慢,调整时间较长。其次,短期调整和长期调整的分化。从目前的局势来看,仍存在短期调整的可能性,而长期的调整则需要很长一段时间。在双重分化的状态下,调整难以走出衰退的态势,整体呈现出乏力表现。不过,部分一二线城市,特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能实现。  

去库存仍是首要任务

事实上,在系列政策微调的推动下,一线楼市成交量在2014年四季度迎来“暖冬”。中原地产研究中心统计数据显示,去年12月,全国54城市合计住宅签约套数达到31.8万套,创下2014年全年的单月最高纪录,其中一线城市达到5.37万套,环比上涨幅度达到38%。  

对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,楼市自去年10月份成交量开始反弹之后,12月份更是创下新高。因此,可以认为整个大城市的成交量已经开始明显复苏,最低迷的时候已经过去。  

然而,楼市成交量在2014年底出现的“翘尾”,并未完全缓解市场存量巨大的库存压力,楼市基本面尚未出现实质性好转。从2014年12月份全国36个大中城市存销比指标来看,一线城市及部分二线城市去库存化周期回落至合理区间,但库存压力仍然较大,市场去库存化周期在15个月以上,市场基本面表现欠佳的城市仍占大多数。  

中原地产首席分析师张大伟认为,2014年最后两个月的冲刺,大部分企业完成年度目标情况并不理想。预计后续公布业绩的房企完成年度任务的比例更低,全年完成年度任务的企业占比较少。2015年大部分房企的销售任务制定将非常谨慎,房企在今年的经营策略将以平稳去库存为主。  

限购政策或将全面退出  

在楼市低迷之际,全国各地陆续给限购限价的调控政策松绑,46个曾经出台限购令的城市,如今仅剩北上广深及三亚5个城市仍在坚守。而去年底有关上海即将放松限购政策的传言,更让市场对一线城市全面退出限购令产生期待。  

在倪鹏飞看来,一二线城市房价今年继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变,仍在坚守限购的5个城市有望在年内全面放开。有专家指出,楼市将更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。  

“今年一线城市放松限购的可能性是存在的,但全面取消的可能性不大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,即使北上广深等一线城市取消限购,这一政策对房地产市场整体的影响也是微乎其微的。  

事实上,即使限购令全面实现松绑,楼市也难再现过去“黄金10年”的高速增长。倪鹏飞认为,密集救市政策的推出虽然对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下,即便政府强力刺激,房地产市场也将风光不再。因此,为应对住房市场的调整,政府首先需引导市场预期,加强宏观调控,稳定住房消费;其次,要加快改革,为市场发挥决定性的调节作用创造环境;最后,要培育新的增长点,发挥房地产对经济增长的促进作用。

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