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房宝宝—团贷网 也谈房产众筹

2015-02-09 12:03:50 来源: 今晚网

12月18日,中国证券业协会发布《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》,对股权众筹融资的性质、投资人门槛、融资者的准入范围等做出初步界定。《征求意见稿》一出,立即引发互联网金融业内集体聚焦。记者就此事采访了多位互联网金融业内人士,总结出这么几个焦点:1、个人投资者要求:金融资产不低于300万元或最近三年个人年均收入不低于50万元;2、平台准入条件:净资产不低于500万元;3、融资企业股东人数:累计不得超过200人;4、项目宣传:平台只能向实名注册用户推荐项目信息,平台和融资者均不得进行公开宣传、推介或劝诱;5、禁止行为:众筹平台不得兼营个体网络借贷(即P2P网络借贷)或网络小额贷款业务;6、券商准入:证券经营机构可以直接提供股权众筹融资服务,在相关业务开展后5个工作日内向证券业协会报备。  

和P2P监管政策迟迟难产相比,在众筹尚未正式向前迈步的时候出台《意见稿》,似乎是监管层决心改变“先创新、后监管”的传统做法,但是不可否认的是提前设立的各种门槛不利于已经初现苗头准备抢滩登陆的众筹平台(产品)。  

以广东东莞的团贷网为例,该网贷平台在2014年6月份推出首个众筹项目“房宝宝”,11月,房宝宝2.0版本“给漂一个家”发布会在“2014赢在中国”现场举行。何为“房宝宝”?团贷网创始人唐军介绍,“房宝宝”依托团贷网互联网金融交易平台的优势,通过筛选发起人提出的优质房源,向有理财需求的投资伙伴发出众筹标的,期间经过房产的价值变化,从而让众筹人获得回报。根据设计的规则,投资人最多只能持有3年的期限,如果3年内房价下跌或者未能卖出,则由投资人投票决定是否继续持有,如果超过半数投资人选择出售,就可以赔本卖出,其中的风险损失由投资人自行承担,团贷网不承诺保本保息。其中,投资门槛仅为1000元。  

推出“房宝宝”,一是因为唐军认为目前在P2P中常见的股权、债权抵质押使得P2P和众筹难以分割清楚;二是中国目前的众筹平台如天使汇、追梦网等,要么是拍微电影,要么卖一个小产品,或者娱乐型的众筹,但是在安土重迁的中国人眼里,房产才是真正的价值存在,而且根据经济走势,房价在短期内还将保持微弱的上升势态。  

“房宝宝”推出之后,受到市场投资人的热捧,迄今为止,团贷网和东莞中信御园项目共合作了六期众筹买房投资项目,第一期房宝宝是1491万的别墅,用了20多个小时完成众筹金额;第二期1800万的别墅,只用了9个小时便完成筹资;第三期1510万的别墅更是在短短10分钟之内完成。目前,团贷网六期众筹买房以全部筹资完成,累计众筹金额9231万元,参与众筹人数5597人次,其中第一期、第二期已经完成回购,第一套别墅的收益达到了年化40%。  

唐军是国内第一个发起众筹买房的人,但是美国房产众筹网站Fundrise已经成功运营超过1年时间,累计交易额1500万美元,每位投资人平均可获得12%-14%的收益回报。  

在国内,跟进者也是络绎不绝,2014年10月10日,搜房网携手新城地产三大项目在常州发起“房产众筹”活动,并高调喊出“购房者最低投资1000元,最高预期收益40%”的口号。此前搜房网已经在天津和重庆发起房产众筹,9月12日地产龙头万科苏州项目在搜房网发起的6折起拍的房产众筹更是引起轰动效果。8月18日,中国平安集团旗下的平安好房网率先发起众筹美国房产,目前已经完成3期。在国内,平安好房也已经开始在国内发起房产众筹项目,平安好房内部人士介绍,平安好房与万科广州合作的房产众筹也即将启动,与绿地、世茂等开发商正在洽谈房产众筹合作。  

在今年双11当天,京东金融联手远洋地产推出的房产众筹项目,项目内容包括网上支付11元或1111元,获取1.1折购房的抽取资格;11元筹9城市新房首付款;以及5000元筹12大城市的折扣房资格。据中国电子商务研究中心(100EC.CN)监测数据显示,截至12月1日上午10点活动结束,京东金融与远洋地产携手从11月11日发起的房产众筹项目从第一波的11元筹1.1折房,到第二波的5000元筹独家折扣房等,两波活动总计吸引了近20万人次参与,筹资金额超过了2200万,涉及的房屋总价值超过了25亿。  

“房宝宝”们遇上房地产,究竟会擦出怎样的火花?各方论点不一。有学者认为众筹房地产项目“房宝宝”涉嫌非法集资,并指出了其中的风险。第一,如果房价处于跌势,谁来接盘、谁来承担损失?第二,“房宝宝”产品的众筹过程中,是否会出现众筹平台和地产商产生利益输送可能性?第三,由于“房宝宝”众筹项目人数已经超过了400人,远超非法集资的人数上限,这就踩在了涉嫌非法集资的法律红线边缘。  

唐军对此进行一一解答。关于投资风险,唐军认为,任何投资都包含着风险,正如“股市有风险,投资需谨慎”一般,没有风险的投资是不存在的。而且,团贷网对投资者也有相关的说明和告诫,楼市有涨跌,投资有风险,投入需谨慎,平台不做收益承诺,风险自担,持有或卖出的决定都由用户自行决定。  

而根据国家相关法律规定,非法集资必须具备四个特征,分别是“非法性、公开性、利诱性、社会性”,缺一不可。只要缺乏其中一个要素就不能说是构成非法集资。在团贷网的“房宝宝”们,公开向投资者说明了楼市同样存在风险,平台不保本保息,收益或者损失均由投资者自身承受,没有以高收益来吸引投资者。经济之声观察员黄利明也认为:“现有很多众筹项目在监管上是不能界定为非法集资的,很多产品在设计上是不会保证投资收益的。”  

众筹房地产,平台与房地产到底能从其中得到什么好处呢?

房地产商得利。相比前几年房地产市场的火爆,如今的房价已经变得相对平稳,虽然没有明显的降价,但是上涨趋势已经得到明显改观,居民在购买房产的时候也变得更加理性。如此一来,房地产开发商、销售商的销售业绩受到较大影响,如何有效出售房产成为各个销售商的难题。而房地产众筹的出现,给该行业打开了一扇门窗,借助互联网平台营销已经成为房企的新选择,万科、远洋的积极参与说明这里面包含着巨大的商机。  

平台得名。“房宝宝”的推出,吸引了将近5600人的投资者,共筹集9231万元。此外,凭借着该项创新,房宝宝—团贷网成为网络搜索的热词,打响了房地产众筹的第一枪。在京东与远洋地产的合作中,不仅获得了用户,更是为了培养用户对股权众筹接受度,利用众筹买房过渡到股权众筹。此次活动的成功给京东带来了近20万用户,也给京东金融增加巨幅流量。  

对平台而言,互联网金融业内人员和关注该行业的投资者已经变得越来越明白,P2P网贷其实就是把原本的民间借贷搬到互联网中,使之阳光化、透明化,但是线下工作还是学习银行的操作方法。所以,投资产品的开发设计才是P2P网贷的真正发展之路。对于唐军而言,目前的P2P行业只能称为传统的P2P,只有自我颠覆才能实现真正的创新,“房宝宝”就是其自我颠覆的代表。  

站长统计《征求意见稿》的出现,引来多位互联网金融业界大佬的吐槽,尤其是投资人的门槛过高,使得目前已经出现的众筹产品都要被打上“不合格”的标签,不利于正蓄势待发的众筹,也背离了“普惠金融”的目标。好在只是征求意见,还有修改的可操作性。  

正如经济之声观察员黄利明的意见一样:众筹这种新兴事物也没发展几年,它在发展的初期一定会有很多监管漏洞,本身也会存在一定的缺陷;但它毕竟可以解决中小项目、中小企业的融资需求。但是从监管上,需要做一些规范,保证客户资金的安全。  

房子,80后、90后绕不过的话题;众筹,互联网下年轻人金融民主化的产物。买房难,结婚难,涨,百姓忧,跌,百姓忧。如若设想,众筹房产真能解决国人买房难,住房难的困境,一大福焉!房宝宝--团贷网,值得期待!

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