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开发商一二线城市抢地 土地市场冰火两重天

2015-03-19 09:27:30 来源: 21世纪经济报道
开发商一二线城市抢地 土地市场冰火两重天


  各级地方政府正在面临房地产企业购地欲望和面积日益减少的压力,这将“土地财政”逼入窘境。财政部发布的数据显示,2015年1至2月,受房地产市场调整影响,国有土地使用权出让收入4553亿元,同比减少2579亿元,下降36.2%。截至目前,3月份土地市场仍未明显启动。

  与之相比的数据是,2014年一季度土地出让金达1.08万亿元,增长了40.3%。2014年土地出让金收入虽仍达到4.2万亿,但增幅相比2013年已经大幅缩小。财政部报告预计,2015年土地出让金将出现下降,至4万亿以下。

  就购地主体而言,开发商全面回归一二线城市,“抛弃”三四线城市的趋势。21世纪经济报道记者调查了解,曾下沉到三四线城市的保利地产,已在其2015年规划中明确提出全面回归一二线城市。这已经成为主流房业的共识。

  土地出让收入持续下滑

  财政部的数据显示,1-2月,全国土地出让金收入下降36.2%。

  另根据国家统计局数据,2015年1-2月,全国开发商土地购置面积2773万平方米,同比下降31.7%;土地成交价款699亿元,同比下降30.2%。

  3月上旬,一线城市土地受春节假期影响暂停,总成交59.8亿,20大房企一线拿地仅5亿;

  全国范围内,根据中国指数研究院数据信息中心监测显示,2015年3月9日至2015年3月15日,本周监测的40个主要城市土地推出量环比增加24%,成交量环比增加205%,出让金环比增加49%。其中,16个城市无土地推出,15个城市无土地成交。

  美联物业全国研究中心认为,随着春节影响消退,上周地市已明显复苏。而从两会对房地产市场定调来看,今年楼市将以“稳”为主基调,政策或整体偏松。加之3月1日二次降息比之前的降准对市场更具影响力,楼市将迎快速回暖期,预测地市有望随楼市回暖,3月下旬土地成交量或将走高。

  尽管如此,全年土地出让金收入仍不容乐观。事实上,从2014年一季度以来,土地出让金收入便一直在下降。

  土地出让金收入在2013年首次突破4万亿元,达41250亿元,增长44.6%。到2014年,全年国有土地使用权出让收入42606亿元,同比仅增3.2%。虽然仍维持在4万亿元高位,但增幅已大幅缩小。

  这是一个递减的过程。2014年一季度,土地出让金增长高达1.08万亿元,同比增长高达40.3%。但从二季度开始,土地出让金增速开始放缓。上半年1-6月土地出让金增长回落至26.3%,1-9月增速回落至16.6%。而到了四季度,土地出让金下滑2448亿元,同比增速为-17.8%。

  2014年增速放缓,2015年或将实质性下降。根据3月17日财政部《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》,在2015年政府性基金预算中,“地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。”

  从开发商角度来看,从去年开始,房地产土地购置面积已经开始下降。国家统计局数据显示,2014年全年全国土地购置面积3.34亿平方米,同比下降14.0%。

  诸多开发商人士表示,对于购地城市的结构性调整,加之目前的库存高企,大家首要任务都是去库存,拿地偏谨慎,是导致全国土地出让金出现下滑的原因。

  开发商一二线抢地

  2007年以后,以最大地主碧桂园及恒大为风向标,中国开发商曾开启了一轮进军三四线城市的运动,一直持续到2012年左右。

  但到了2013年,开发商们发现三四线“卖不动”了,许多城市开始过剩。这一年,保利、恒大、佳兆业等开始大幅转舵,回归一二线城市。

  瑞银证券测算,2014年开发商一致看好一线城市房地产市场,导致一线城市住宅出让金同比上升26%,成交面积下滑19%,成交楼板均价大涨55%。反观二三线城市住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

  到2015年,这一迹象更加明显。“受行业季节性影响,2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄。但从热点地块来看,北京七家镇、上海颛桥、武汉金银湖街、郑州惠济天河路东等优质宅地仍然拍出了高溢价,春节的到来虽然让国土局放慢了推地节奏,但对于人口导入优势显著的一、二线城市,房企拿地热情依然高涨。”

  大型开发商以保利地产为例,2015年1-2月,保利地产在土地市场新获得6个项目,新增规划面积144万平米,总地价32亿元;平均楼面地价2,212元/平米,重点补充了成都、佛山和太原三地土地储备,拿地仍偏谨慎;中银国际分析师田世欣指出,保利今年投资将全面回归一二线,辅以少量三四线城市土地。

  富力地产董事长李思廉表示,富力未来的业务重点更集中于一线和二线城市。预期今年将不会参与太多土地收购项目,如有十分合适的土地收购机会,亦只限于考虑北京和广州等一线城市。此外,集团的优势之一,是其在旧城改造项目的丰富经验,旧城改造将是今年开发计划中优先考虑的项目。

  作为中型开发商的一员,旭辉集团董事长林中表示,今年买地上半年比下半年好,旭辉在上半年买地的力度预计会比较大。而中国未来房地产利好是在特大型城市、大型城市,旭辉不会去小城市买地。

  曾被称为三四线城市地主的碧桂园,总裁莫斌向记者表示,公司近年来加大了一二线城市及周边地块的投入,这类项目一般体量较大,有完善的配套设施,开发周期为5到10年,通过优越的性价比吸引大城市的首次置业和改善性需求及度假需求;而三四线城市则倾向于体量较小的项目,开发周期2到3年,以中小城市的本地首次置业和改善性需求为主。

  2014年,碧桂园销售前十大城市分别为广州、佛山、惠州、沈阳、江门、兰州、梅州、东莞、镇江及南通。一二线城市的占比已达一半。

  数据显示,截至3月16日,销售额排名前20的上市房企,年内在一二线城市拿地比例创历史纪录,占比高达92.5%,历史首次突破9成。其中在一线城市拿地高达62.5%,这一比例也是历史最高,相比2014年的38.8%,上涨比例超过25个百分点。

  与此同时,一二线城市特别是一线城市地价并未下降,让包括万科、保利在内的开发商无从下手。保利地产董秘黄海表示困惑,“(一线)有机会大家就猛干。抢到地就是‘靠胆子’。”
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