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降息:百万房贷可省15多万的利息

2015-03-23 17:36:48 来源: 新文化报- 新文化网

12日,距离月初央行降息近两周。长春市宽城区某楼盘置业顾问张韬(化名)最近的“成交比”要比年前好很多,几乎不怎么多费口舌,就能促成客户签单,这种工作状态似乎已阔别已久。

“去年卖套房别提多难了,售楼处基本不怎么见人来,来的客户也十有八九看看就拉倒了。”在张韬看来,已现回暖迹象的楼市,缘于节后销售旺季到来,同时,与央行降息降准等利率政策的出台不无关系。

去年11月、今年3月,央行已两次出手降息,对于房奴们来说,贷款购房成本下降无疑是一重大利好。正如逐渐升温的天气一样,近日,北京、深圳等多个地区都出现了楼市的“抄底效应”,购房人看房热情高涨。

而长春楼市,阳春三月,乍暖还寒。

■算账

两次降息百万房贷可省15万多元利息

3月1日起,央行时隔3个多月后再度降息。本来还在犹豫今年要不要买房的长春市民王女士,最近又有些坐不住了。“现在几乎全是利好政策,贷款买房能省不少利息,如果等上一年半载没准又得花高价买房了。”王女士说。王女士的购房经济账里,有一笔不容忽视的贷款账。王女士跟男友2013年就计划买房,不过,当时银行普遍对首套房贷执行上浮利率,虽然去年不少又回归到基准,但6.55%的年利率仍不算低。推算一下,贷100万元30年,月供要还6353.6元。去年11月22日央行将5年期以上贷款基准利率调低至6.15%,同样100万30年期房贷,月供降至6092.3元;今年3月1日,再度降息至5.9%,月供降至5931.4元。时隔3个多月,同样的百万房贷,月供可减少422.2元,假设30年贷款期内利率不变的情况下,可减少约15.2万元的利息支出。

■市场状态

3月首周看房热回潮有楼盘“成交比”近翻番

“最近的‘到访量’确实有一些增加,就算是降温下大雪,每天都能有10多组的客户到访,这比上个月有很大改观。”长春某楼盘置业顾问张韬从业6年,经历了火爆期,也经历过难熬的“低谷期”。去年售楼处冷冷清清,一天一两组客户都是常有的事儿。而最近,到访量和“成交比”的细微变化,让他重拾了一些已消失殆尽的信心。张韬所在楼盘,位于长春市宽城区,是去年新开盘的。去年低谷期时,平均卖出一套房子至少得有七八个以上的客户量积累,不仅来看房的客户少,而且很多人都是看看而已,能让对方拍板儿签合同的难度很大。而进入3月份情况明显有改观。张韬和他的同事都发现,最近“成交比”要好很多,他大致估算了一下,平均四五个客户就能促成一笔成交。“成交比”几近翻番。张韬和他同事的切身体会也同样得到了数据的印证。长春中原地产代理有限公司统计数据显示,3月份,长春楼市成交量呈现快速回升态势。3月首周,部分开发商进行了小幅加推,长春商品住宅成交环比上升129.51%。预计3月中下旬,楼盘项目的入市步伐和整体推盘量将会有明显增加。但目前成交量并未出现大幅增长。长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越在接受新文化记者采访时就表示:“降息后资金使用成本更低,看房量增加,更多是基于购房者的‘抄底’心理,不过目前看,长春市场成交量增加并不是很明显。”分析原因,杨舒越认为,上一轮降息前,并没有限购限贷政策的影响。而这次一部分购房者对于房产税还有顾虑,担心买了房子会不会交税,同时,许多购房者“买涨不买跌”,仍在观望。

负相关

■深度解析

去年以来,房价的先扬后抑,再到目前的止跌回稳,这中间是谁左右着市场的价格走势?同样,为何最近两次降息举措出台后,楼市就出现了由低谷到回暖的微妙变化,是巧合还是确有关联?如果两者间具有联动性,那么,内在规律又是什么?知道了这些,或许能为仍在观望择机而动的购房者提供参考。

降息周期 楼市有望加快复苏

“每次央行降息对于房地产市场来说都是利好,不仅仅体现在消费者置业成本下降,同时也降低了开发企业的融资成本。”长春中原地产代理有限公司董事总经理助理邓昱表示,比如,去年11月22日降息,在12月份长春房地产市场就出现了一个成交高峰期,当月长春市商品住宅成交76.42万平方米,而11月份仅为65.96万平方米。日前,上海易居房地产研究院发布的一份《央行降息与房地产市场走势报告》中指出,从美国、香港地区和内地以往利率调整与房地产市场变化的经验看,一个完整的利率调整周期,往往会对楼市和房价走势产生很大影响。由于房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房者的资金使用成本,从而促进市场增长;加息会提高开发商和购房者的资金使用成本,从而抑制市场增长。从本轮降息周期对楼市的影响来看,对开发商而言具有双重利好。一方面有利于降低房企融资成本,缓解资金压力,有利于改善房企盈利能力,从而影响其市场定价策略;另一方面,开发商借助降息和市场升温机会,可以加速去化,缩短资金回收期。降息还将增强市场预期,对购房者而言,最直接影响是减轻了房贷负担,释放部分需求,楼市成交量有望提升,加快复苏。“降息政策加上全面降准,银行将增加贷款额度,首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市九折将成为主流,甚至有出现8.5折或者八折的可能性。对于购房者来说,这种直接的信贷刺激影响非常大。”长春某房地产营销资深人士包先生认为,从心理层面讲,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,量价齐涨的可能性非常大。“对于开发商来说,‘最难过’的年底都挺过去了,现在又有政策利好,据我所知,进入3月份已有个别楼盘陆续取消了优惠,并小幅涨价试探市场。”该业内人士透露称,3月份并非传统的购房旺季,正常是在6月份以后的金九银十,开发商当前小幅涨价其实是一种为了释放市场信心的炒作行为。

房价上涨 降息并非唯一因素

不过,邓昱表示,并不能单纯把成交量上升归结于降息这个唯一因素,比如去年12月份的成交高峰,一部分原因在于开发商年底冲量降价优惠,而3月份则走出了1月和2月份低位运行的市场环境,今年的购房季因为春节较晚而有所推迟。“尽管政策面较为宽松,且信贷政策逐步利好,但长春楼市与诸多二线城市一样,需求外力不足,当前市场仍面临高库存压力,消化库存仍是市场主基调。”邓昱分析认为,2014年房价先扬后抑,长春市商品住宅全年均价6569元/平方米,到下半年基本维持在6530元/平方米水平且稳定。由于长春对于政策敏感度较低,3月份随着新一年刚需的释放,楼市将渐渐复苏,但由于长春房价基数较低,在前期市场影响下,年内房价下降的空间基本不存在;不过近年来长春市商品住宅库存量不断攀高,截至2014年12月末长春市商品住宅累计库存近1192.17万平方米,若按平均每年700万平方米的需求计算,当前库存需约1.7年的时间去库存化;若剔除市场中一直存在的库存量400万平方米,活跃库存量也需要约1.13年的时间去库存化。因此,受去库存影响,短期内价格也不会有明显的上涨,预计2015年上半年房价基本在6530元/平方米左右上下波动。从近20年三轮降息周期对房价的影响来看,同样印证了降息与楼市走势负相关但并非唯一决定因素的说法。比如1996年5月份~2004年9月历时8年多的一轮降息周期,存贷款利率累计降息8次。房价方面,1999年四季度开始,即此轮降息启动3年之后,房价开始步入上涨轨道,并在随后几年增速加快。但是,这轮房价的持续快速上涨,主要是受我国住房制度改革的影响,低利率仅起到辅助作用。

滞后性

累积效应下才会有质变

降息往往降低开发商和购房者资金成本,促进市场繁荣,拉升房价,但同时,降息对房地产市场和房价的影响具有明显的滞后性,政策对楼市的正面影响需要降息周期的累积效应。“通常在周期过半后才会明显见效,最后一次调整利率完成前后,往往房价的影响才会由量变到质变,促使房价出现方向性变化。”易居研究院研究员徐向科以最近的四次降息举例,2012年6月开始至今,共降息4次,前两次降息后,房地产市场出现繁荣,一二线城市房价上涨,一直持续到2014年年初,之后房地产市场陷入低迷。中断两年多后,从2014年11月至今,央行再行密集降息。就这轮降息周期而言,情况比较复杂,在降息的初始阶段,2012年6、7月前两次降息后,楼市加速回暖,并于2013年出现一波涉及一二线城市的楼市繁荣。其后,2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后降息停止,中断了两年多。因此,当前更需要关注的是2014年11月重启降息之后,包括今年3月1日的这次降息,对于2015年楼市复苏进程的影响。自去年5月全国70城房价环比下跌以来,全国房地产市场持续低迷已超过10个月,买卖双方也观望等待了相当长一段时间,因此,降息对市场需求的效用将趋于增加。加之诸多房地产调控政策继续宽松,在货币政策与调控政策双重宽松、叠加效应之下,预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹。

两个“节点”值得关注

从美国、香港地区和我国内地利率调整的经验看,一个利率调整周期需要2~5年时间,连续同向调整利率5~10次,其中降息的时间周期一般长于加息周期,且降息对经济增长和楼市影响的滞后时间较长。此外,一个完整的降息周期,利率调整幅度、频率呈逐渐下降趋势。上述包先生在接受新文化记者采访时表示,从以往经验来看,每次都并非一两次降息就会在楼市出现立竿见影的效果。比如,2008年国际金融危机冲击下,内地房地产进入低谷期。央行于2008年9月出手降息,短期内多次降息后,到2009年3月房价止跌回升中间大约有6个月左右的“滞后期”,随后房价开始了新一轮的快速上涨期。“一般而言,降息对楼市的影响有两个节点比较重要。一个关键节点是最后一次降息的时间点,到那个时间点前后,降息的累加效应会集中显现,房价出现方向性变化,助推楼市进入繁荣期;另一个节点是降息周期过半,对楼市的影响会由量变到质变,明显促进楼市和房价复苏。”徐向科表示。

■提醒

上涨“时间窗”开启前如何选好房?

在今年的政府工作报告中,不难看出政府温和扶持房地产市场的用意,在房地产利好政策频出的情况下,房价或将止跌上扬,重新步入新一轮的上涨期。那么,如何把握市场底部机会,在房价上涨“时间窗”开启前如何选好房,成为很多刚需购房者以及抄底投资者所关心的话题。

1看时机

降息周期或开启买房要趁早

上海易居研究院数据显示,从去年年末看,12月成交量基本上已达到前几年的历史高峰,可以看出,市场远远没有想象得那么糟糕,下滑只是暂时的现象。从今年3月份开始,包括小阳春的态势以及接下来的降息、降准等,利好政策叠加会驱动市场成交量继续上行。对于购房者来说,虽然降息会带来贷款成本降低,不过与此同时,房企的降价冲动会越来越淡,预计房价可能会以相对平稳的态势继续往上增长,进而会增加购房者的买房成本。因此总体而言,降息周期开启的情况下,买房赶早不赶晚。北京恒天财富长春分公司贵宾中心总经理刘禹在接受本报采访时表示,降息周期下,房贷利率是逐渐走低的,而且借款人执行的利率标准并非一成不变,随着利率下调也是会依据合同或在次年1月1日紧跟着下调,因此,不用刻意等一个更低的利率水平再贷款。刘禹认为,降息周期初期更适合“抄底”买房,而过了这个阶段,房价上涨,对购房者来说就不划算了。

2看配套

刚需自住“四大配套”着手选

“除了看价格,对于刚需自住购房者而言,最为重要的选房原则是‘环境和配套’,要看这套房子是否适合自己。”包先生给出的建议是,当下选房应区分自住还是投资。自住需求的话,主要是从“四大配套”方面选择“性价比”更高的住房。而四大配套包括交通、教育、医疗、商业几个方面,不同购房者根据自身实际需求要有所侧重。比如,上班族最主要的是考虑交通便利,而有孩子和老人的家庭,则优先考虑学校、医疗配套更好的楼盘。

3看预期

投资“买预期”注重回报率

“如果是投资需求的话,虽然也要考虑‘四大配套’着手选房,但同时要基于‘投资回报率’作出选择。”业内人士包先生提醒投资者,比如,选择成熟区域购房,虽然因为人群密集等优势方便租赁或者转手出售,但由于本身成本较高,将拉低投资回报率,建议选择那些具有一定市场前景的待开发区域房产进行投资,要求投资者多做市场考虑比对分析,尽量规避其中的风险。此外,邓昱提醒购房者,在目前市场还未完全回暖的情况下,一些开发商迫于去库存的压力,市场上会有更多的特惠及让利房源推出,价格普遍更低。在选购这些特价房源时,一定要格外注意房源本身是否存在某些问题,比如是否顶层、把山、挡光,户型规划是否存在不合理的地方等。杨舒越同样表示,在选房时,最为关键的是选“适合”自己的房子,包括交通、品质、物业管理等方面适合的房子,避免因为盲目追求低价房子,而导致生活成本增长。而投资购房这方面,由于有房产税的“靴子”不知道何时会落下来,因此即便房价利好,但对于投资者来说,此时仍需谨慎入市。

■问问经济学

利率效应

利率作为资金的价格,是经济生活中一个重要的经济变量,与人们的日常生活息息相关。在宏观经济学中,将物价和利率同方向的这种变化称为利率效应。当经济过热、通货膨胀上升时,便提高利率、收紧信贷;当过热的经济和通货膨胀得到控制时,便会把利率适当调低。一般理论认为,银行利率与房地产价格呈反比例关系,利率升高时房地产价格降低,利率降低时,房地产价格上涨。其原因在于:一是当利率升高时,储蓄、购买债券的收益增加,相对的房地产投资收益缺乏吸引力,投入的资金量大大减少,导致房地产价格缺少支撑力,结果必然价格下跌;二是由于利率升高,投资者运用的资金利息成本加大,而在物价没有上涨的情况下,资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上,房地产投资的收益大大降低,这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一定程度,各方面对资金的需求量加大,经济开始振兴,投入房地产的资金也越来越多,从而推动房地产价格上涨。

新文化记者黄艳丽

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新手买房谨防六大忽悠注意“一切以实物为准”

过去的2014年,诸多房企业绩普降。在市场低迷的大环境下,为了拉动销量,不少开发商使用各种伎俩推销楼盘。对于购房者而言,尤为要谨慎看待,尤其是新手购房者来说往往还是会忽略很多细节问题,不注意就会被忽悠。

忽悠一:暗地放大样板间

无论是买精装房还是清水房,看样板间都是选房的必要步骤之一,很多购房者甚至把样板间当成了自己的买房标准,想象着以后拿到手的房子也将是如此,殊不知那美美的样板间里隐藏着无数的小秘密。当真正交房时,才发现实际住房与样板间相差太远已经晚了。其实样板间就如同时装秀,是开发商的T型台,是展示项目自身品质的平台。每每去看七八十平方米的小套三样板间时,都觉得大小刚好,设计十分合理。殊不知很多开发商往往会将75平方米的样板间做到90平方米,使房间看起来显得更宽敞,完全能够满足使用需求。

忽悠二:注意“一切以实物为准”

这一条是专门针对精装房的,样板间内一般都会有一句“一切以实物为准”,这就需要小伙伴们注意了。意思就是:交房时的防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具以及整体橱柜的样式或品牌等都有可能与样板间不符。同时,样板间不会设置水、煤气、暖气等管道线路。而空调之类的家电都是摆设,用不着穿墙破洞,但在装修时,你就会发现那些管子往往无情地纵横在你眼前。

忽悠三:开发商违规收费

在销售房产时,开发商一般都会以巨大的赠送面积来吸引购房者,窗户多半是全赠送或者半赠送。不过,他们默认地不会把窗户封好,要封窗的话还要另外收取一笔费用。但是开发商收的这笔费用一般都是上千元,比自己找工人封要贵很多。同样,涉嫌乱收费的就是物业费,收取了较高的物业费,却没有提供相等的物业服务,保安态度极差,甚至辱骂殴打业主。

忽悠四:被隐藏部分很重要

购房者在售楼部看房时,销售员会拿沙盘来定位楼盘如何如何好,但购房者往往会忽略一些被开发商隐藏的部分。比如,加油站、变电站、高压线等。买房时这些设施也不会在沙盘上标示。即便有购房者提出疑问,置业顾问也会以“正与政府洽谈中”、“这些项目很快会迁走”等理由予以推脱。看沙盘时要特别留意垃圾站的具体位置,分清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点,临时堆放点会不会变成永久堆放点。此外,还要特别注意小区附近有没有垃圾中转处理站。

忽悠五:配套承诺很好交房却是另类景象

在成都,不少开发商在推楼盘时,往往会向你推介园区周边配套规划,幼儿园、高档会所、小学、运动场、时尚商业街等等一应俱全,但由于开发商与购房者所签的合同中往往没有园区周边配套规划的内容,使得承诺的园区周边配套成为一纸空文。

忽悠六:故意制造房源紧缺假象

一般而言,开发商出于“捂销”、“惜售”、藏好房等用意,售楼人员会很自然地告知你最看中的那套房屋已售出,让你放弃第一需求。你可用一次性付款的方式,来诱导置业顾问说出真相,之后置业顾问就会以有人退房为由,向你提供所需房源。

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