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北京豪宅市场竞争现白热化:单价10万元豪宅成交超5年总和

2015-04-24 09:59:57 来源: 证券日报
 
  “今年豪宅市场的拼杀将非常激烈。”北京市房协秘书长陈志向《证券日报》记者表示,三环很多项目报价都超过了10万元/平方米,在三环、四环几乎没有太多新房供应的情况下,三四环的部分新建商品住宅房价都奔向了10万元/平方米。
 
  有数据显示,北京今年一季度入市了40多个项目,单价在5万元/平方米以上的项目有17个,预估单价超过10万元/平方米的项目有13个之多,这是过去从未见过的市场现象。某业内人士向《证券日报》记者直言,豪宅市场其实一直是小众市场。

  由于一个项目动辄5年—8年,甚至更长的销售期,因此此前对整个住宅市场扰动并不大。但随着地价快速攀升,成本压力倒逼开发商不得不做豪宅,而高价住宅一旦入市,将快速抬升周边房价,这进一步加速了北京房价上涨。
 
  鉴于此,北京房价正在被高端化。正如中原地产首席分析师张大伟所说,北京商品住宅市场已经进入高端化,且将成为趋势。
 
  单价超10万元豪宅
 
  成交创历史新高
 
  事实上,由于2013年以来成交的“地王们”集中在2015年入市,让今年也有了“豪宅元年”之称,尽管这种豪宅扎堆式的供应让操盘手们头疼不已,但供应的增加还是造成了成交量的提升。
 
  据中原地产统计数据显示,截至2015年4月21日,今年北京单价超过10万元/平方米的豪宅成交116套,是2010年至2014年过去5年成交量的总和;成交面积为6.91万元,成交均价为109430元/平方米,成交金额为75.62亿元,而2010年这一成交总额仅为4.17亿元。
 
  对此,张大伟认为,“这非常恐怖”,虽然其中包括盘古大观集中成交96套,但剔除这一数据后,2015年至今仍成交了20套,预计全年将超过50套,2015年将成为历史上豪宅成交量最高的一年。
 
  无独有偶,亚豪机构获得的一组数据显示,截至4月21日,北京成交均价6万元/平方米以上的高端住宅共成交420套,同比上涨83.4%;成交面积为12.3万平方米,同比上涨194.26%;成交均价为92938元/平方米,同比上涨30.47%;成交金额为114.28亿元,同比上涨283.61%。
 
  值得一提的是,从市场供应量来看,张大伟表示,2015年顶级豪宅待售房源将超过1000套。此外,今年新老楼盘总计约有25个项目单价超过10万元/平方米,其中包括龙湖西宸原著、万柳书院、红玺台、北平府等多个项目。
 
  2013年、2014年北京只有14个项目成交价格超过10万元/平方米。
 
  “高地价致使豪宅市场供大于求”,“今年的豪宅市场竞争可以用‘惨烈’来形容”。
 
  纵观今年北京豪宅扎堆式入市的版图来看,颇有瞬间多点冒出“豪宅”的现象。“传统豪宅区域观念在变化,过去只有长安街是豪宅,但随着土地供应的减少,二手豪宅又不匹配高端需求,因此,西局、东坝、三环等区域开始成为豪宅聚集地”。
 
  北京三环房价步入
 
  10万元时代
 
  “北京三环房价已经步入10万元时代。”陈志向记者表示,实际上,三环房价已经是“10万元+”区域。
 
  据记者了解,2014年底,东三环外的融创农展馆项目取得预售证,预售价格达到16.5万元/平方米;西北三环外万柳板块的万柳书院,均价也达到14.5万元/平方米;北三环和西南三环一些豪宅新盘报价也在10万元/平方米的水平。
 
  有业内人士向记者透露,同样位于三环上的龙湖西宸原著今年上半年也将入市,虽然还没公布预售价格,但超过10万元/平方米还是没有悬念的,预计部分房源单套总价将在2000万元左右。
 
  除了新增项目报价很高外,三环老项目加推房源单价也超过了10万元/平方米。“我们项目推出了几十套现房,310平方米户型单套总价约为3000万元”。北京懋源地产营销负责人向记者表示,院墅产品还将提供定制服务。另外,该人士还向记者透露,懋源地产旗下位于西南三环康庄东路9号地台的钓云台项目也将在今年入市。
 
  事实上,北京三环新老项目房价都不断走高的背后,是几乎没用土地供应的局面。据悉,早在2012年北京就停止了三环内住宅用地的供应。据中原地产数据显示,从2013年4月到2015年4月两年间,三环和四环之间仅成交4宗住宅用地,累计可供应的新房不足2000套。
 
  从土地供应角度来看,位处五环的东坝区域是备受关注的,因为这是近两年北京重点供地的区域,也是首开、保利、龙湖、恒大等大牌房企组团卖“未来豪宅”的聚集地。
 
  北京五环个别区域
 
  房价将冲击10万元
 
  据了解,首开是最早进入东坝区域的品牌房企,也是东坝部分土地的一级开发商,在东坝区域深耕近20余年,连续开发了六个项目,可谓是东坝最大的“地主”。而在首开之后,诸多品牌房企陆续进驻东坝。2013年,恒大51亿元肉搏进入东坝;2014年,保利联合首开21亿元进驻东坝;2015年,龙湖首开联合体以11.25亿元竞得东坝南区地块。
 
  “随着区域土地供应量的增加,以及诸多品牌房企的入驻,将促使东坝区域高端化进程提速。”张大伟认为。
 
  “未来,东坝板块商品房的均价将迈向10万元/平方米。”陈志表示。实际上,保利首开天誉项目已经定位为顶级豪宅,入市均价将超过10万元/平方米。
 
  更为值得注意的是,在五环与六环之间,已经有多个项目售价已经超过8万元/平方米了。以紫御华府为例,该项目2012年底开始入市,共计231套,总货值为60多亿元,目前销售均价为8.1万元/平方米,单套总价3000万元左右。
 
  “项目销售额已经达到40多亿元,今年前三个月每个月都完成了销售任务。”今年还将推出空中四合院,每套总价超过1亿元。
 
  对此,张大伟表示,五环住宅用地成交溢价率快速提高,土地成本快速飙升并转嫁到房价,市场新格局逐步出现,五环区域将成为豪宅区。
 
  事实上,纵观北京豪宅市场,颇有多点爆发趋势,甚至连承接北京购房外溢需求的香河都市场也出现了400万元左右的别墅。“我们项目4月份之后成交量提升很快。”鸿坤集团罗纳河谷营销总监任英姿曾向记者表示,从北京来的投资人士和一些做生意的购房者较多。
 
  “现在北京和上海两个城市,5万元以上的在售项目达到200多个,比去年几乎多了将近1倍。”豪宅研究院院长朱晓红称,过去豪宅是小众市场,但现在地价过高后,高价住宅入市还将带动周边房价上涨,会对市场造成一定负面影响。
 
  而通过上述梳理北京高端市场版图和价格走势后不难发现,北京被豪宅化的步伐正在加快。正如陈志所示,“今年的高价盘会成为拉动房价快速上涨的重要权重因素,因为房价的中位数向右移动,现在价格的涨幅过大,其中不乏高端项目的扰动”。(至诚证券网)
 
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