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中国人目前想要什么样的房?十年内,楼市必将巨变!

2015-07-22 10:48:46 来源: 政商内参
  “住好房”将取代“有房住”,成为未来十年中国住房发展主线。
 
  过去十年,在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下,城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年,中国楼市发展背景将悄然发生深刻的转变。
 
  2015年上半年,就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候,中国楼市正悄无声息的告别低迷,稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后,再次迎来复苏。
 
  国家统计局最新数据显示,上半年,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,其中住宅投资增长2.8%。全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,全国商品房销售额34259亿元,同比增长10.0%,其中住宅销售额增长12.9%。上半年,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%。
 
  中国指数研究院发布的百城房价数据也显示,6月份中国平均房价环比上涨0.56%,高于5月份0.45%的环比涨幅,是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前,百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。
 
  而在北上广深等一线城市,上半年成交面积同比增长48%,深圳还出现局部楼市暴涨现象。中原地产研究中心更是得出结论,上半年房地产成交量明显复苏,一二线城市全面上涨。
 
  由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展,楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。
 
  国家统计局新闻发言人盛来运指出,下半年中国经济可能好于上半年。除了现有政策效应将持续释放外,另一个很重要的因素就是房地产市场的回暖将对相关行业产生拉动效应。
 
  这种拉动效应已经初现端倪。受房地产相关税收增幅扩大等影响,6月中国财政收入同比增长13.9%,增幅比5月份提高8.7个百分点。6月份与房地产相关的契税、土地增值税、营业税等均呈现良好增长态势。
 
  但业内人士预计,随着楼市逐渐升温,政府土地出让收入的降幅会慢慢收窄。目前中国一二线土地市场也出现复苏的势头,“地王”和高溢价的地块开始陆续出现。
 
  但是,市场库存偏大的基本面没有改变,大多数房企的盈利状况仍然堪忧,企业也会面临一定的资金面问题。
 
  从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看,截止目前,“330新政”已经发布3个多月时间,全国大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等,尚未完全落实二套首付降至四成的政策,甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。
 
  当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现,从目的的角度来看,在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下,旨在通过暂缓或缩水执行,通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。
 
  目前,中国的优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。
 
  但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。
 
  随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。
 
  “结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”,成为未来十年中国楼市发展的大背景。
 
  “住好房”将取代“有房住”,成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律,当总量短缺问题解决后,对高品质的诉求将提升。城镇居民的住房消费重点,将由拥有商品住房,转变为不断改善现有居住条件。
 
  中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上,但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体,多代人共居一户现象较为普遍,居民改善住房条件的期望仍很迫切。
 
  挤住在小房子里的渴求搬入大房子,多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦,住公寓的期望拥有别墅,住普通社区的向往住进高档社区,住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间,在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产,这些都构成了潜在的住房改善需求。
 
  需要注意的是,不能将居民改善住房条件的意愿,简单理解为购买大户型,将小房子换购成大房子。个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等,都将构成住房实质性改善的内容。
 
  居民将小房子换成大房子,有时意味着离城市中心更加偏远,且家务劳动成本大大增加。在家庭小型化的趋势下,房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会,多代同堂只是一种理想状态,实际上摩擦很大难以和谐共居。
 
  以日本经验看,在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后,户均住房面积并没有增加,居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化,而不是以小换大。这表明,日本楼市退烧后,住房消费行为变得更为理性。
 
  随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变,以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型,未来十年中国楼市将面临以下突出问题:
 
  一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。
 
  未来十年,中国产业结构将面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。
 
  由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。
 
  未来三、四线城市人口总体将持续外流,而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。
 
  三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。
 
  此外,过去十年,各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材,遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。
 
  这些题材新城,有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要,通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的,并没有真实的产业发展作为支撑。
 
  随着房地产热的退潮,其中有部分必将沦为鬼城或空城。
 
  二是住宅小区物业脱管问题。
 
  未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见,形成一个重要的社会问题。
 
  在过去住房大开发时代,开发商为了促进楼盘销售,往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴,从而营造出高档明星楼盘的假象。
 
  随着大开发时代淡出历史,部分开发商退出区域市场不再卖房,也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。失去了开发商补贴后,小区原有的物业管理将难以维持,随时面临被物业脱管的可能。
 
  物业脱管的另一个重要原因是,我国的住宅小区规模偏大,五千户以上的大楼盘也极为常见,这就产生了一个物业费搭便车问题。
 
  部分业主以各种理由拒交物业费,从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。(来源:政商内参)
 
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