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从“供给侧”看房地产“营改增” 营改增重头戏发力

2016-03-23 13:33:20 来源: 中国证券报
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  至诚财经网(www.zhicheng.com)3月23日讯

  营改增重头戏发力。继《政府工作报告》提出营改增试点“扩围”的三项原则后,3月18日国务院常务会议部署试点工作开展。在近日召开的中国发展高层论坛上,财政部部长楼继伟表示,目前税收信息、基础信息、档案迁移工作都已开始,确保营改增在5月1日全面实施。

  目前,房地产、建筑业、金融业、生活服务业等四大行业是营业税的主体,年营业税规模约1.9万亿元,占原营业税总收入的比重约80%,涉及纳税人近1000万户,是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍,同时也是营改增的最主要的行业和营改增的“最后一公里”。

房地产营改增

  事实上,营改增扩围到房地产,在具体实施上难度比较大。首先,从其他行业试点实践来看,能否取得增值税专用发票,抵扣进项税是关键。目前,全国13.6万家开发商中,90%的是中小企业。为了降低成本,建筑和安装往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”,无法取得增值税专用发票成了普遍现象。其次,土地出让属于政府行为,暂时还无法开具增值税专用发票。但是,敏感性分析测算显示,若“占大头”的土地成本不纳入抵扣范围,开发商税负将增加20%以上。

  此外,成本复杂也是影响因素。房地产开发周期长,2-3年是常态,5-6年的很多,有的甚至在10年左右,一二级联动的开发项目(土地开发+房产开发)的周期更长。因此,在试点初期,收入对应的成本早已支出,历史成本能否确认并抵扣是个大问题。企业做一二级开发联动的项目时,建安成本、公共配套等纵向跨越数个项目,成本支出与收入很难一一对应,抵扣确认非常复杂。

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