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6股望井喷营改增对房地产业影响巨大

2016-05-05 11:15:29 来源: 证券之星

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  至诚财经网(www.zhicheng.com)5月5日讯

  特殊政策为两大行业“减压”

  营改增政策全面推开,涉及1000多万户纳税人,情况复杂、千头万绪。但最难啃的“骨头”,还是建筑业和房地产业。作为此次改革的重点和难点,这两个行业能否顺利“拿下”,关系到税制转换的成功和经济的平稳运行。
 

房地产业营改增最新消息

  企业担心:税率“跳跃”大,没有足够的进项抵扣,想减税不容易

  营改增后,建筑业和房地产业分别由原来3%、5%的营业税率,改为11%的增值税率。税率变化这么大,对企业的税负带来什么影响,颇受社会关注。

  “我们测算过了,实行11%的增值税率后,企业的进项税抵扣要达到72.7%,税负才能与原来的缴纳3%的营业税持平。目前,公司的进项抵扣也就60%左右,营改增后我们的税负是增加的。”4月初,湖北一家建筑集团的财务经理在谈到营改增时显得忧心忡忡。

  不少建筑企业也有类似的担忧。他们反映,建筑业最主要的抵扣来自建筑材料,像沙石、水泥、钢筋等,但由于沙石料都是小企业或个体户提供的,很难取得进项税发票。税率升幅这么大,如果没有足够的抵扣税负可能上升。

  甚至有企业提出,为什么建筑业和房地产业非要适用11%的增值税率?如果适用6%的税率,矛盾就不会这么突出。

  “这两个行业体量规模大,产业链条长,税收占比高,容纳就业多。此次营改增涉及两个行业近200万户纳税人,是改革的重点和难点。” 国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫介绍,2015年,两大行业实现营业税1.12万亿元,占全部营业税收入的近六成,在国民经济占有举足轻重的地位,改革方案设计必须要通盘考虑,慎重决策。

  全面推开营改增的一大亮点,是将不动产纳入抵扣范围。新增不动产所含增值税,所有行业都可抵扣,这也是减税力度最大的部分。建筑、房地产业实行11%的税率,对所有企业来说,厂房、办公楼、经营店面无论是买是租,都能得到抵扣。比如,企业置办1亿元不动产,就可抵税1100万元,减税力度相当大。

  建筑业和房地产业是上下游关系,建筑业开出的销项税发票,对房地产业来说就是进项税发票,是可以抵扣的。如果建筑业实行6%的税率,那么房地产可抵扣的进项税就少了,成本就会上升;

  如果房地产业也实行6%的税率,那么其他企业的不动产抵扣就变小了,所有行业的减负力度都要打折扣。此外,建筑业、房地产业的原材料等很多进项都是17%的税率,销项税率也不宜过低。

  政策解忧:“量身定制”多项特殊安排,缓解企业当前压力

  一般而言,企业能够取得多少进项税发票,与企业自身的管理水平、运营的规范程度相关。但从现实情况看,由于上游企业小、散、乱,沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣,两大行业就很难适应税制转换。这个问题如何解决?

  “考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性,财税部门经过多次研究,针对这两个行业特点,‘量身定制’了一系列特殊政策安排,其内容和数量均为历次改革之最,以保证整个行业税负只减不增。”林枫介绍。

  对于建筑企业来说,大多数一般纳税人也可以选择简易计税,包括已经开工的老项目、甲供材企业以及清包工企业,基本涵盖了所有的建筑业经营模式。

  选择简易计税后,这些企业的税负由3%下降到2.91%左右。同时,将甲供从建筑企业的计税依据中剔除,选择简易计税的总分包项目还允许差额扣除等,这种政策安排既符合增值税原理,又实实在在地给建筑企业减轻了负担。

  对于房地产企业来说,对一般纳税人销售房地产老项目、销售或租赁试点前取得的不动产等,在维持原营业税税基不变的前提下,允许其选择简易计税方法,纳税人的税负从5%降到4.76%。给予房地产开发新项目差额征税政策,考虑到房地产开发成本中土地出让金占比较大,对房地产企业开发的新项目,其计税依据中允许扣除受让土地时支付的土地价款。

  此外,税务部门还针对这两个行业的进项税发票问题,采取了相应的征管配套措施。比如,为解决建筑采购砂土石料抵扣不足的问题,在建筑材料市场、大型工程项目所在地设立增值税专用发票代开点,为小规模的砂土石料供应商和临时经营者代开专用发票。

  密切跟踪:关注企业税负变化,帮助企业吃透、用好营改增政策

  随着一系列过渡性政策安排公布实施,企业对营改增有什么新看法和新感受?

  “对于营改增,企业最初是害怕和抵触的,甚至相当焦虑。现在则是一块石头落了地,心里踏实多了。”山西省晋中市山西汇森房地产开发有限公司财务经理郝成波说,房地产业的税负总体将会呈现一个下降趋势。公司按2015年营业收入测算,进项税抵扣之后,将比原营业税少缴税款500万元。

  山西省国税局局长胡军说,目前,全省税务部门已开展对房地产业的实地调研,跟踪分析房地产企业税负变化。特别是辅导房地产企业对其营业成本和期间费用项目进行逐项分析,帮助企业吃透、用好营改增政策。

  “国家这次出台的政策考虑非常周到,简单来说,就是企业可以根据工程实际情况,自主选择税负率较低的计税方法。从企业2015年的收入成本规模来看,我们的税负是肯定明显下降的。”

  浙江中南建设集团董事局主席吴建荣说,在降低税负的同时,也会“倒逼”企业不断规范经营行为,建立健全内部财务制度,是企业自我净化、自我提升的一次重要机遇。

  “从制度设计看,建筑、房地产行业实施营改增,既利好行业的长远发展,也使政策红利惠及各个环节。”华夏新供给经济学研究院院长贾康表示,建筑劳务、不动产进入抵扣链条,无论是对下游企业的“降成本”,还是对房地产企业的“去库存”都具有积极意义,是供给侧结构性改革的重要举措。

  “过去,一些建筑企业只接项目不做项目,通过层层分包坐地分成。营改增将会倒逼企业索取进项的专项增值税发票,促进企业经营模式转变,专业分工细化。”贾康认为,针对营改增过程中出现的一些新情况,有关部门应密切跟踪加强研究,及时发现问题解决问题。让更多的企业尽享改革红利。(人民日报)

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