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房贷提前还款合算吗 房贷没提前还款最佳时间

2016-06-20 14:47:25 来源: 腾讯理财

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  至诚财经网(www.zhicheng.com)6月20日讯

  首先,住房贷款我们是以月为单位来还贷的,而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说,你这个月需要还银行多少利息,就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。

房贷提前还款合算吗

  下面用具体的例子来解释清楚这个问题,我们假设以公积金购房贷款100万,还款方式是等额本金,房贷分30年还,现在公积金贷款的年利率是3.25%,我们看看每个月的利息是怎么变化的。

  先来看看每个月要还的本金,如果还款方式选择等额本金,就是将本金100万平均分到360个月(30*12),这样算下来每个月固定还本金2777.78元,这是一个固定的数字,所以我们也不用管,我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。

  第一步:我们看看月利率是多少

  月利率就是年利率除以12,以公积金年利率3.25%为例:

  月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来,只要这个公积金贷款的年利率不变,维持在3.25%,那这个月利率也是不变的一个参数。

  第二步:第一个月要还利息多少

  假设贷100万,我们上面已经算出了月利率了,那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.270833%=2708.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款,但无论等额本金还是等额本息,在月利率固定的情况下,你第一个月都是欠银行100万,所以第一个月还的利息都是2708.33元! 需要指出的是,只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些,所以第二个月开始,利息会比等额本息的少。

  第三步:第二个月要还利息多少

  那第二个月的利息呢?其实也是一样计算的,由于第一个月还了2777.78元本金,这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。

  所以第二个月的利息是:

  997222.22*0.270833%=2700.81元。

  第四步:以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路,以此类推,每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。

  如果自己不想算懒得算,直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。

  由于是选择了等额本金,所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元,所以利息为:

  2777.78*0.270833%=7.52元。

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