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中国未来房价走势:高房价能支撑多久?

2016-07-12 09:19:56 来源: 商业见地网

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  至诚财经网(www.zhicheng.com)7月12日讯

  大城市化助推二线城市房价上涨

  逻辑在于,2010年中国新增农民工数量创出1200万的历史新高,表明2010年是流动人口最多的一年,同时,也是16-64岁劳动年龄人口占比最高的一年,这也使得2010年房地产开发投资增速达到33%的历史峰值。2011年开始,新增农民工数量和劳动年龄人口均出现下降,房地产开发投资增速也掉头向下,同时,GDP增速也出现了持续至今的回落,这表明,2010年之后支撑房价继续上涨的因素,主要是货币超发,其扩张的速度远超GDP增速。

未来房价走势

  虽然目前房价上涨主要表现为货币现象,但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在,尽管中国的城市化进程已经到了后期,但大城市化率不高,三四线城市向一、二线城市迁徙的过程远未结束。同时,一二线城市内部为了获得更多的公共服务资源,也存在市内城市化和居住地的再选择过程,从而使得购房需求持续高涨。

  例如,从2010年至2015年这五年中,天津市的常住人口增长19.6%,但全国总人口只增加3.1%,说明在全国人口增速放缓的情况下,天津人口净增速达到16.5%。又如,河南省常住人口在2010-2015年这五年中几乎没有增加,相对全国总人口的增加比例,其净增速实际上是负3%,但郑州作为省会城市,同期人口约增长10%左右。中部不少省份的人口净流出与省会城市人口的净流入,在江西、安徽等省也有类似情况。这就是所谓的大城市化现象。但由于目前一线城市的人口严控,人为导致人口增长放缓甚至负增长。故当前的大城市化主要体现在二线城市。

  至于市内农业人口的城市化,是中国比较独特的现象,即中国的城市大多是按行政区划设置的,如重庆的农业人口规模较大,故其常住人口就超过上海,其城市化率远低于上海,故自身也存在提高城市化率的过程。此外,由于二线城市的教育、医疗等公共资源虽然不如一线城市,但也远胜于三四线城市,这种公共服务资源分布很不均衡的的现状,也是导致二线城市外来人口增加和二线城市内部人口向公共资源丰富的区域集中。比较典型的案例就是学区房价格的大幅攀升。

  相对而言,一线城市的人口增速已经明显放缓,这是国家在政策上严格限制超大城市人口流入的结果,如上海去年已经出现了人口负增长。因此,一线城市房价的上涨,更体现为一种货币现象,即居民购房加杠杆;二线城市则是人口现象和货币现象兼而有之。

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