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易宪容:2016年爆炸式增长的房地产不可持续

2016-07-19 14:24:38 来源: 中财网

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至诚财经网(www.zhicheng.com)07月19日讯

  今年上半年,房地产出现了爆炸式的增长,住房销售面积最高一个月增增长达到27%,住房销售金额增长最高一个达到了56%。而且从房价增长的情况来看,尽管一线城市房价的疯狂上涨已经有所收敛,但从昨天公布的数据来看,中国70个大中城市新建商品住宅价格继续上涨,按月连升14个月,但是从4月份开始房价上涨速度开始放缓,部分二线城市的房价上涨幅度已经超过了一线。

2016年房地产走势

  6月份70个大中城市新建商品住宅价格按年上升的城市有57个,比上月增加7个,下跌的则有12个。而同比上涨幅度最高的是深圳,为47.4%,但比5月的54%有所放缓,北京及上海同样是同比最快的城市。而从环比来看,二三线城市的南京及厦门等成了最近几个房价上涨最快的城市,比如上个月上涨4.9%、厦门为4.7%;南京升4%。

  不过,6月份70个大中城市新建商品住宅价格按年综合平均涨幅只比上月扩大0.5个百分点,增速小于5月的1.2个百分点。也就是说,从4月份开始,房价上涨幅度开始收敛。

  不过,尽管上半年房价同比还在持续上涨,住房销售额过长达42%以上。房地产仍然是拉动今年上半年中国经济增长的主要动力;尽管房地产对拉动上半年经济增长贡献那样大,房地产的开发投资、房地产的住房销售同比还在增长,房地产企业土地购置的负增长有所放缓等,但是从环比来看,这些数据基本上都出现的增速回落的局面,而且有些数据增速回落还很大。

  比如,1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积同比增长5.0%,但增速比1-5月份回落0.6个百分点。房屋新开工面积增长14.9%,增速回落3.4个百分点。其回落的速度更是加快。而房屋竣工面积增长20.0%,增速回落0.4个百分点,即住房竣工面积增长回落速度远小于新屋开工面积增速。

  也就是说,面对当前的房地产形势,房地产开发商在加快推出住房上市的速度,以便让更多的住房推出市场(上半年期房销售面积及销售金额都出现了神速增长)。也就是说,在利润面前,房地产开发商一点也不会谦让,加快生产而不会因为要减少库存不生产。

  正因为这样,尽管上半年住房销售面积出现了前所未有的繁荣达64000多万平方米,但6月底住房库存比2015年底仅减少453万平方米,房地产的库存同比仍然是上升的比如,2015年6月底住房待售面积为65700万平方米,2015年底为71853平方米,但到2016年6月底仍然有71400万平方米,房地产的库存同比仍然在上升。如果加上土地早已拍卖出去,房地产开发商已经开发而没有入市场的住房,以及其他非商品化的住房,那么当前国内的住房巨大肯定是不争的事实。

  今年初,我就指出,中国房地产的去库存化仅成为一种口号。或房地产去库存化可能是少数政府职能部门扯出来的一个好玩的概念,目的是如何让中央政府推出更多的刺激住房投资炒作的政策。也正因为这样的口号下,这两年来,政府推出一系列的过度持有住房者涌入市场信贷过度扩张的政策,把按揭利率及首付比例降低到历史最低水平。在这样的情况下,持有住房者如何不会涌入住房市场购买住房?如果大量的人涌入住房市场,房价肯定会上涨。

  试想,如果房价在上涨,房地产生产有利润,而大量的土地又持有在房地产开发商手上,特别是如果房地产生产有暴利时,那么这些持有土地的房地产开发岂能不快速把自己手上的土地开发成住房卖出(一般的情况下至多6个月就可把早已在手上的土地开发为可交易的住房)?

  可以说,如果当前的房地产政策还是以去库存化为目标,那么中国的房地产市场库存只会越来越多,而不会减少。上半年的情况就是如何。对于中国的2600多个城市来说,即使对大致50个城市由于投机炒作涌入,住房库存会减少,但对于其他2500多个城市来说,住房库存只是会增加而不会减少。

  还有,从中国房地产开发商购买土地的情况来看,上半年房地产开发企业土地购置面积同比下降3.0%,降幅比1-5月份收窄2.9个百分点;但土地成交价款增长10.2%。这里既有基数效应问题,因为,2015年上半年房地产开发商对土地完全处于观望的态度,房地产开发商购买土地的欲望全面下降到负增长35%以上。这也意味着当时房地产开发商对市场未来并不是看好,特别是三四线城市和上半年房价上涨较慢的城市。所以,这些城市地方政府及少数政府职能部门还希望通过房地产市场来拉动GDP增长可能会落空。

  因为,1-6月份,商品房销售面积同比增长27.9%,增速比1-5月份回落5.3个百分点。1-6月份商品房销售额增长42.1%,增速回落8.6个百分点。这里可以看到,从4月份开始,全国住房销售面积和销售金额增速都开始回落,而且住房销售金额增速的回落要快于住房销售面积增速回落一倍以上,目前从最高点已经回落了14%以上。

  这就意味早几个月疯狂上涨城市的房价在一定程度有所收敛。可以说,在当前这个以投资投机为主导的中国住房市场,特别是一线城市及少数二线城市,只要房价不上涨甚至下跌,那么这些住房投资投机者或是观望,或是会退出市场。如果这种情况出现,这对下半年想通过房地产市场来拉动经济增长可能造成较大程度的影响。

  还有,今年上半年中国房地产的繁荣,不少城市的房价快速上涨,并非市场经常所流传说居民手中钱多没有投资渠道,而多以是利用银行金融杠杆炒作的结果。上半年中国的银行贷款增加7.53万亿元和社会融资规模增量为9.75万亿元。这两个数据都创历史新高。

  更为重要的是住户部门贷款增加2.95万亿元,其中,中长期贷款增加2.62万亿元,占上半年整个银行贷款的比重达近40%。这也是中国前所未有的事情。这也意味着中国上半年的房地产繁荣与增长基本上是银行信贷过度扩张的结果。而这些银行贷款,在房价上涨时,什么问题也没有,但当前房地产出现周期性调整,房价下跌时,所有的问题都会暴露出来。目前中国是地方政府的过度负债,到企业的过度负债,再到个人过度负债,其问题走向极端,到时根本就没有办法来化解。

  而且当前房地产市场政策,在价格上涨,无论是房地产开发商及地方政府,就认为政府不要干预太多,要采取市场化的方式,因为这样更能够推动房价上涨;但在房价下跌时,他们就会认为为了救经济,政府就得出台各种救市政策,政府就得大力干预。而不是采取经济杠杆来保证房地产市场持续稳定发展(在发达市场经济中,房地产的问题基本上是通过经济杠杆如信贷政策及税收政策来化解)。在这种情况下,中国的房价只能是在政府怂恿下越推越高,国内房地产面临的问题也就越来越大。

  同时,也应该看到,当社会的资金都流向房地产炒房时,这些资金不仅没有流入实体经济,还会全面推高资产的价格。以资产价格快速推高来拉动GDP的增长,肯定将存在巨大的隐患。这种增长不仅不可持续,而且随时都可能存在泡沫破灭的风险。所以,对下半年的中国房地产市场,调整已经开始了,爆炸式增长的房地产市场根本是不可能持续的。

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