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任泽平:房市调控会不会有大转折?下半年政策展望!

2016-08-05 15:38:35 来源: 中财网

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  至诚财经网(www.zhicheng.com)08月05日讯

  我们在2015年中预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动”,随后一线房价暴涨,三四线去库压力仍大。7月26日政治局会议提出抑制资产泡沫。近期新华社连续3日评楼市变局。

房市调控

  投资要点:

  政治局会议提出抑制房市泡沫,房地产调控担忧再起。

  近日,楼市政策面消息不断:新华社连续3日评楼市变局,7月26日,政治局召开会议,指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。市场关于新一轮调控政策预期又起,政策似乎在“去库存”“稳增长”与“防泡沫”“降成本”之间面临抉择。

  中央政府是房地产宏观调控主体。

  1)自1998年房改以来,中国的房地产市场经历了迅猛发展,阶段性的过热总是引发“调控”的呼声,在市场疲软之后,各界又呼唤“救市”。把市场日常监管和逆周期调控,经常混淆。

  2)对房地产市场宏观调控的第一个文件,是2002年8月建设部等6部委印发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,对房地产市场信贷调控的第一个文件,是2003年6月人民银行印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,此后,建设部和人民银行承担了房市调控的主要职能。

  3)自2014年9月调整二套房认定标准,到2016年2月调整交易环节税费,在差别化信贷、交易税费优惠范围等方面,住建、财政、央行已经打出一系列政策组合拳。政策刺激了房地产市场的回暖,今年以来,房地产市场延续了去年的升势,但区域分化、冷热不均的态势更加明显。面对区域分化的市场,作为宏观调控的主体,中央政府已不太可能出手调控,更多的责任会交给地方政府,所谓“因城施策”。

  地方政府是GDP考核主体,只会树调控大旗,行监管之实。

  1)自去年底中央经济工作会议召开以来,房地产市场调控定下了“整体去库存、局部防风险”的基调,调控已经布好局了,剩下的就交给地方政府“因城施策”,搞好市场监管。但一二线城市房价暴涨,地方政府肩负“去库存”、“抑制房价泡沫”两个重要任务,只好树调控大旗,行监管之实。

  2)仔细观察今年以来的政策走向,可以发现政策并没有发生大的变化。苏州的“调控十条”,强调的是控制房价增长以及加强市场监管,要求地产企业一次性公开房源及价格,防止捂盘惜售、借机涨价。南京的“宁十七条”,讲的是加强商品住宅用地供应监管,规范房地产市场销售价格行为。合肥的“庐八条”关注的是商品住房价格明码标价备案管理,实施差别化信贷政策。

  二线城市的政策,沿用的依然是差别化信贷、规范开发企业行为、调节土地供应的监管路数,没有祭出“限购”,以免误伤刚需。而新华社连发三文评房地产、住建部约见地产大佬开小会,更多的是表明政府对房地产动向密切关注,掌握舆情,对市场波动加强监管。如果市场会错了意,以为调控缰绳又要收紧,不仅不会稳定市场、反而会加剧恐慌。

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