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揭秘上海房价暴涨的规律

2016-08-22 14:16:42 来源: 本站整理

  又出现一个房地产劲爆消息:上海12年以来第一次出让内环住宅地块,起拍价46亿。最终融信以110.1亿总价拿下,可售面积楼板价为14.3万/㎡。139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录。

  大家都感受到了最近房市的火爆场景了吧?据说这半年来房产中介和购房中心的门槛都要被踏破了,可是,房价飙涨也让人担心,泡沫到底会不会破啊?也不知道泡沫会不会破,毕竟在破之前那都不叫泡沫。

  我们的内心是焦虑的是,到底要不要买房,现在买房会不会买在房顶上,不买会不会一直涨?

  一个城市房价上涨,根本逻辑无外乎遵循以下三个规律:

  1 价值规律

  原来是荒芜的土地,开发商开发以后建起了高档居民区、医院、学校、公园、商场、写字楼……全社会投入到这片土地中的资本大幅提高了,作为不可共享的稀缺资源,享受到这些土地开发成果的产权房的价格自然就应该水涨船高。

  为什么每当地铁通车前,地铁附近的房价就容易出现一波涨价潮?因为造地铁属于巨额不可撤销投资,一旦通车,附加在你这套距离地铁站步行5分钟的房产上的隐形价值自然就大幅提高了。而把你未来几十年享受地铁带来的交通便利的全部权益折现,就变成了房价的上涨空间。用股市的价值投资理论就可以解释这件事。

  但价值规律绝对无法解释中国房价暴涨这么多倍的事实。

  2 供求规律

  开发商如果在一个荒无人烟的地方开发了一个新城,就算投入巨资,生活设施完善,但因为没有需求,就会变成“鬼城”,房价就会持续下跌。

  而中国大部分城市的房价过去十多年持续上涨,与中国正处在快速城市化进程中,大量的农民需要进城买房变成市民关系密切。这座城市对外来移民的吸引力越大,吸引来的新移民人数越多,新移民的收入水平越高,而这座城市本身可以新开发的土地又极为有限,那这种城市的房产自然供不应求,价格涨得最高也在情理之中。

  这就是为什么过去十多年来,上海、北京和深圳的房价涨幅最高,因为这些城市的规模最大,国际化程度最高,各种教育医疗娱乐资源最丰富,各种高薪工作机会最集中,自然吸引了最多的移民。

  但在价值规律的基础上再加上供求规律,依然无法很好的解释上海房价在过去13年里上涨超过15倍的奇葩现实。

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