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北上深房价走势:两大信号!房价或失控

2016-08-29 15:23:38 来源: 中财网

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  至诚财经网(www.zhicheng.com)8月29日讯

  种种迹象显示,北上深等一线城市,房价在未来几年存在失控的风险。

房价走势

  做出这种判断的基本逻辑是这样的:

  对于中心城市,尤其是北京和上海,国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标,中央政府收紧了中心城市建设用地的规模。受此影响,最近几年北上深商品住宅的供应量不断降低,其中深圳下降最为明显。

  另一方面,政府对人口流动的影响力将不断下降,所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降(实际上的增长)。最终,北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下,将再度飙升。

  一、北上深住宅供应量不断减少

  最近梳理了北上深商品住宅的供应情况,发现了一个耐人寻味的现象:三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间,随后不断走低。

  下面表格是北上深2003年以来商品住宅的数据(单位为万平米),其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”,上海为“商品住宅销售面积”。

  可以看出,深圳商品住宅供应的高峰期在2003年,2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊,只有北京的大约七分之一,上海的十分之一!三大城市目前实际生活的人口,都在2000万人以上。

  上海供应量的高峰期在2004年到2005年,目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年,另有数据显示在2000年到2005年之间,北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半。

  进入2016年,北上深的土地供应更加紧张。今年上半年,北京住宅用地的供应量、成交量均降至2010年以来最低。上半年,北京的住宅用地共成交7宗,同比2015年上半年下降53.3%,环比2015年下半年下降80%;成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米,同比下降68.4%,环比下降84.6%。

  2016上半年,上海共计出让30幅经营性地块,成交面积同比2015上半年下跌61.75%,降幅超6成。

  至于深圳,2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让,只有两块包含住宅的综合用地出让。

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