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迷雾观察,田仆资产宋炜谈当前房地产怎么了

2016-09-22 17:47:52 来源: 投稿

  作者宋炜是田仆资产创始合伙人,青年财经学者,原九鼎投资第一位内部晋升的合伙人。

  宋炜近些年一直在国内各地奔波,考察各类企业,与企业家和投资人进行交流。他表示,自2015年股灾、房地产狂飙以来,中国经济形势似乎呈现出从未有过的复杂和不可捉摸,最近几乎每一次的拜访中大家都提出了各种各样的困惑,我也尽我所能地进行了分析和研讨。今天就把一些观点梳理出来,做个分享。

  关于当前经济形势的几点看法,这是第一篇:房地产怎么了?

  我常去的几个城市,南京、苏州、无锡、郑州,房价涨幅都很夸张,郑州拍出了4000万一亩的天价,多年来一潭死水的无锡竟然也拍出了1.8万的楼面价,而此前不要说地价,房价1.8万在无锡都属于顶级豪宅了,很多位置不错的住宅都不到1万。地产行业多年的“老司机”都纷纷表示看不懂,所有人都知道泡沫巨大,但房价还是狂涨,这究竟是怎么回事?

  一、究竟怎么一回事?

  第一个原因,我用之前在演讲中多次提到的“推球模型”来解释。10年和更久之前,中国政府相对于市场来说实力雄厚得多,就像一个大力士,借助于调控手段可以把市场这个球轻松地推来推去;5年之前,“四万亿”投放市场,GDP也增大了,所以市场实力增强,政府不再能轻松地左右市场,但依然尽在掌握;时至如今,GDP较十年前增长了一倍,房地产市场在2013年达到了销售量的峰值,2015年攀登销售额峰值,此情况下政府使出八九成的功力都不能撼动市场,所以过去一两年的时间里,从降息到降准,到改变限购政策等等,一两项政策下去市场波澜不惊,政府非得使出全副手段、十成功力才能一点点推动市场之球,但是一启动就会过头,超过政府所期望达到的均衡状态。

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  “推球”模型图

  所以说,2015年以来房价飙升的始作俑者实际上是政府,因为2014年楼市极其萧条,政府为了去化库存,采取了多个手段,结果一下推过了头,一下把市场从寒冬推到了盛夏。实际上,股市在过去一年多的表现亦是类似原因。

  第二个原因,各级政府的目标不尽一致。理论上说,中央政府对于房地产的调控是比较符合最大多数人利益的,而地方政府则不同。各地政府自2013年末以来日子很不好过,一方面,土地市场不活跃,政府的土地财政收入增长乏力,另一方面大量的政府债面临着巨大的还款压力,甚至有地方政府已经在违约的边缘。而房地产市场的复苏无疑可以救政府于水火,财政收入不断攀升,抵押物价值提高,不再需要被动补仓——这就好比恒大入市购入万科股票,推高了股价,变相拯救了宝能。谨慎怀疑,甚至会有政府和房企合作,推高地价,另外再以其他方式给房企以补偿。那么,其结果就是,花转出去了,鼓声未停,这一任的书记市长交出了满意的答卷,但下一任领导估计不好做了,中央政府也会面临更严峻的形势。

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  第三个原因,房地产是已经很贵了,但几乎没有更好的投资品种,而且市场上的投资品种很多都让人无法理解甚至有不少骗局。看看自2015年以来发生了哪些大事件吧。首先,2015年上半年,当四线五线城市的老百姓都冲进股市以后,股市断崖式下跌,股民们恍然大悟,原来股票风险这么大!其次,包括E租宝、泛亚,P2P和形形色色另类商品“交易所”的虚妄繁荣从2015年末开始崩塌,老百姓们再次被教育。再次,中国已经处在了长期的利率下行通道,这一点自2015年股灾以来又得到了强化,各种金融机构的理财产品收益不断下降。老百姓一点点回过神来,原来还是房地产最靠谱啊!所以,就义无反顾的买买买,房价自然就涨,财富效应极其明显,于是进一步刺激了更疯狂的买买买。中国超发的天量货币再次涌进了巨大的蓄水池,因此,这一轮的房价狂飙确实是货币现象。有研究表明,房价领涨的城市,都是居民存款余额涨幅大的城市。

  二、泡沫会破灭吗?

  那么,最近很多文章写到的,类似于日本地产泡沫破灭的那种情况,会在中国出现吗?我认为,这是一个很好的问题。

  一方面,政府现在也知道房地产过热,已开始新一轮调控。调控实际上2016年初已经开始了,但不出意外的话,绝不会立竿见影,依然是“十二道金牌”才能逆转形势,所以我预测要到2016年末、2017年初,产业政策、货币政策、窗口指导等都火力全开以后,房地产才会逐步开始新一轮的寒冬。无锡最近涨幅最大,但它本来应该是房价最不会上涨的区域,因为城镇化程度高,摊大饼式向外铺,房价从核心区向外线性下降,对属下县级市江阴和宜兴几乎没有辐射力,多年来一直是封闭社会,人口流入效应弱,政府土地供应巨大,回迁房、安居房建设得又好又多。当这个最不该涨的城市房价都攀上高峰时,其实说明高潮快结束了。就像海潮涌过来,最后一批浪头打过去,接下来就要退潮了。

  另一方面,中国的房地产一般不会出现量价齐跌的景象,接下来量绝对会跌,而且跌幅巨大,真实需求绝不可能长期维持在现在的水平,而价则会小幅下跌或震荡,即所谓有价无市。之所以如此,是因为房地产的货币属性太强,全社会融资的抵押物基本都是房产土地,若全国性的房价地价下跌,将会导致严重的通货紧缩,从而经济衰退,社会动荡。还是用宝能的例子,如果没有恒大这个白衣骑士,宝能的巨量股票价格越跌越厉害,当金融机构也吃不消开始抛售的时候,就会产生类似于“乘数加速数”的效应从而推动更加猛烈的下跌,最终宝能被黑洞吞噬。

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  而中国政府又是世界上少有的既有收入又有资产的政府,拥有强大的控制能力,再加上土地国有的国情,尽管市场这个球已经很大了,但政府还有能力不让它全盘失控。所以,我不认为日本房地产泡沫的悲剧会在国内上演,这一次的结果肯定不会像那么严重。但可以肯定的是,接下来就像回到2年前,销售速度极其缓慢,资金链紧的企业会死掉一批。特别是在2016年下半年最高潮期拿地的企业,如果撑不到2年后的下一个高潮,那就很悬了。

  尽管我认为不会彻底崩盘,但这一次的房地产高潮还是造成了难以挽回的严重后果,之前的房地产领先实体经济也许也就5年,那现在已经到10年了。那么,实体经济还有机会吗?我们下一篇再来谈谈这个问题。

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