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东百集团:再获佛山物流用地,业绩有望大涨

2016-09-23 13:43:27 来源: 国金证券研报
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  至诚财经网(www.zhicheng.com)09月23日讯

  东百集团:再获佛山物流用地,业绩有望大涨

  事项简评: 9 月 22 日晚,公司发布公告,控股子公司平潭信友资产管理有限公司以 1.32 亿元竞得佛山市三水区芦苞镇宝华南路 1 号地块使用权,占地面积 18.71 万平米,这是公司年内取得的第三块物流用地。

  经营分析:再获佛山物流用地,验证持续拿地能力。国内高端仓储物流资源供小于求, 仓储租金稳步上扬,物流地产开发运营回报率稳定。拿地能力、资金成本和 专业运营能力是行业的核心竞争力。公司自 15 年底进军物流地产行业,已 先后取得位于广东佛山 19.98 万平米、肇庆市 23.3 万平米物流用地。华南 区域物流用地竞争激烈,此次再获佛山三水 18.71 万平米项目,进一步奠定 了公司华南区域规模地位、验证了团队持续拿地能力。 

  新项目测算持有回报率 8.2%,后续项目将加速落地。佛山三水区物流用地 临近高速要道、辐射广深成熟市场,周边物流园区发展成熟且仓储资源稀 缺,将尽快建设以保明年下半年开始运营。公司拿地总成本 1.32 亿元,对 应 47 万元/亩,价格较为合理。我们测算项目建成后租金水平在 1-1.1 元/平/ 月左右,项目持有回报率在 8.2%以上,开发模式下杠杆后年化 ROE 可达 60%(假设 1:3 杠杆) 。预计公司全年落地 80 万方以上运营面积(对应用地 面积 120 万方以上),后续项目将加速落地,未来三年目标达成 200 万方运 营面积,有望成为物流地产行业成长最快的黑马企业。 
 

  团队/机制/基金模式优势助力扩张,资本化率下行利好物流地产估值提升: 公司物流地产的管理团队均来自国内领先的物流开发企业,通过 10%的 GP 份额及 30%的收益份额利益绑定,是业内最优激励机制。公司采取产业基金 开发+持有基金退出的类普洛斯运作模式,项目成熟后视回报潜力选择部分 出售给长期投资机构,回笼资金实现快速滚动开发。我们认为凭借行业龙头 团队、最优激励机制以及轻资产基金模式,公司物流地产业务有望实现跨越 式发展。此外,目前市场上优质物流地产项目无论租赁市场还是收购市场都 处于供不应求状态,在利率下行周期下,物流仓储资产将保持升值趋势,提 升未来项目持有或退出的利润率水平。 

  定增重启利好物流地产推进,商业地产业务进入结算期:公司大股东高比例 参与的三年期定增,由于承销券商遭到处罚而导致推进晚于预期。目前,证 监会已恢复审查,定增项目方案修改后预计本月将过会,年内拿到批文,有利于后续融资和物流地产项目推进。上半年,兰州、福州商业地产项目去化 良好,两个项目均计划在下半年部分结算,届时商业地产业务将体现在利润 表中,有望大幅增厚业绩。

  盈利预测:我们维持公司 16-18年 EPS 分别为 0.18、0.22 、0.25 元的预测,净利润增 速分别为 220.71%、23.97%、12.80%,对应 PE 分别为 52.0X、42.0X、 37.2X。 投资建议:公司受益于商业地产结算,16 年业绩将实现 2 倍以上增长;百货经营稳 定,随着地铁影响消除、东百大厦 B 楼、兰州、福州新建购物中心陆续开 业,17 年将迎来主业业绩拐点。未来,随着物流地产项目的稳步推进,公 司业绩有望大幅提升,围绕仓储供应链布局业务延伸和并购扩张也有望成为 新亮点。我们看好公司物流地产业务推进,定增重启有望加快转型步伐,维 持年内目标市值 90-100 亿判断,维持“买入”评级!

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