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房地产泡沫破灭会怎么样?看看国外的经验

2016-09-29 10:26:24 来源: 海通证券

  摘要:

  16年以来我国房地产市场再现火爆,引发地产泡沫破灭的担忧。那么地产泡沫一旦破灭,经济、货币、金融市场会有何表现?具体的细分行业是否均一塌糊涂?本报告总结国际经验来探讨这些问题。

房地产泡沫破灭的后果

  经济表现:需求萎靡,行业分化。投资骤降,行业有别。地产泡沫破灭后,日本住宅投资增速在92年降至-4.5%,美国在09年降至-24%左右。私人部门其他投资也很快受到影响,日本、美国的企业设备投资增速分别从泡沫顶峰时的16%和10%降至-10%和-22%的低点。但分行业看,地产相关行业投资下跌严重,而非耐用品及服务行业的投资如食品、教育、医疗等影响相对较轻。消费减少,类型分化。90-91年日韩地产泡沫先后破灭,带来了消费增速的跳水,分别由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%.但从影响程度看,耐用品消费大于非耐用品,商品消费受影响大于服务。就业低迷,经济通缩。地产泡沫破灭后,失业率飙升,但非周期性行业状况好于周期行业。居民、企业预期悲观,通缩成为后泡沫时期经济绕不开的特征。

  信贷市场:贷款跳水,银行危机。信贷骤降,复苏乏力。美国从06年开始,居民贷款偿付压力逐渐显现,抵押贷款增速不断下滑,09年各项贷款增速均大幅跳水并转负。日本91年地产泡沫破灭后,企业信贷总额随之大幅下滑,2000年以后才低位企稳,居民信贷增速也显著下滑,但幅度小于企业部门。日本与美国的主要区别在于,其企业更多地利用信贷扩张投资股票和地产,因此泡沫破灭后企业信贷缩水程度要严重得多。从行业看,非周期行业信贷冲击也相对较小。违约攀升,银行危机。房价下跌、经济转差,导致银行资产负债表恶化,利润大幅跳水,倒闭潮出现。如美国06-10年倒闭及救援银行数量分别为0、3、30、148、157;而整个90年代日本银行业效率低下,盈利能力迟迟不能恢复。为降低风险,银行选择惜贷,形成恶性循环。

  金融市场:股市分化,国债走牛。股市分化,IPO遇冷。日本和美国的股市在后泡沫时代均出现大跌,但长期命运截然不同:日经225从89年的近4万点暴跌后,直到现在点位仍不足当时的一半;标普500指数在大跌后,当前点位又达到了07年高点时的近1.5倍。美日股市分化一是因为美国在地产泡沫破灭后及时救助了银行,保护了其资金融通功能,二是因为其经济更具活力和弹性,创新和科技进步快,而日本面临老龄化等诸多结构性问题,经济恢复慢。国债走牛,利差扩大。受到经济回报率走低、货币宽松政策的影响,日本10年期国债利率从90年代初开始由升转降,开启了漫长的收益率下行之路;美国10年期国债收益率从07年6月的5%降至08年初的3.4%,半年下降160个bp,而信用利差短期内则迅速扩大。一级市场上,08年美国抵押贷款债券和企业债发行规模均缩水近40%,相反国债发行增长迅速,印证了政府财政政策转向积极,应对危机。

  中国:经济严重依赖地产,风险积聚。我们采用统计局公布的2012年中国投入产出表进行测算,发现房地产(服务业)和建筑业(剔除土木工程建设)直接和间接创造的经济需求占我国GDP的27%。今年上半年6.7个百分点的经济增长中,有33%、即2.2个百分点是由房地产和建筑业拉动的。可以说,经济对地产依赖程度非常大。但人口结构决定我国地产大周期已过,而16年以来地产再次火爆,其中有货币和非理性因素。考虑到经济对地产的依赖性,必须对地产泡沫加强警惕。

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