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香港楼市强劲反弹!创7年来最大升幅

2016-10-12 11:12:21 来源: 21世纪经济报道(广州)
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  至诚财经网(www.zhicheng.com)10月12日讯

  除了透过金管局收紧按揭外,香港政府近年先后推出额外印花税、买家印花税及双倍从价印花税3项楼市“辣招”,亦透过印花税管理需求,并主要遏制非香港本地的买家。

  不过,中信银行(国际)日前发布报告指出,跨境银行服务需求中有关按揭及个人贷款的需求在四季度反弹强劲,“一些内地个人在香港政府‘辣招’未撤的情况下入市或准备入市,带动了跨境按揭贷款需求上升的预期。”

香港房价多少钱一平

  尽管加息阴霾不散,近半年来香港楼价在一片唱衰声中反而越升越急,上半年的浓厚观望情绪正被炽热的交投代替。

  反映香港二手住宅价格走势的中原城市领先指数(CCL)最新数据显示,最近一周(9月26日至10月2日)楼价指数较此前一周急升2.49%,报141.04点,创下7年来最大升幅。此最新指数水平较2015年9月最高位时的146.92点只差4%,半年回升近11%。

  同时,在开发商提供的高比例按揭服务、银行极低的按揭利率共同刺激下,一手楼表现尤其乐观,近期推出的多个一手楼盘均出现超额认购情况,看房人群在示范单位前排起长队, 部分新盘单位甚至一天一价。

  综合香港政府机构及地产中介机构数据,9月整体住宅注册量继续攀升,环比上升31%至7929宗,总金额达584亿港元;过去两个月中,香港一些传统上受欢迎的住宅楼盘如位于港岛东的康怡花园、新界沙田区的沙田第一城、新界西区天水围的嘉湖山庄均录得创下同类户型成交价新高的个案。

  “(现在的楼市)炽热,但未到疯狂。”中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰对21世纪经济报道记者表示。他认为,低息环境持续,英国脱欧公投之后外围资金涌向香港,支持了房价由跌转升,而目前的状况仍“比较健康”,预计年内可追平去年9月的高位水平。

  仲量联行估价部区域董事周若瑜11日对21世纪经济报道记者表示,香港住宅市场刚需一直相当强烈,但目前的升势主要还是受投资需求带动,如果美联储宣布加息,相信一定会对市场情绪有影响,炽热的气氛会逐渐冷却。

  不过,周若瑜补充说,本身香港租务市场需求大,即使买家觉得房价在加息后会有所下滑,但租金仍然可以覆盖月供,故仍然较为乐观。

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  银行“按揭战”

  以住宅面积看,最近一周中原大型单位指数表现最好,最新报144.32点,较前一周升3.97%,升幅为近9年最大,几乎达到去年9月的148.66点高位;以区域看,九龙与新界西的二手房楼价升幅明显领先。

  中原集团主席兼总裁施永青上月分析说:“一个很重要的原因,因为他们(买家或投资者们)发现,资金放入银行没有什么前景,分分钟将来会贬值。楼价看升,迟买可能更贵,在这种情况下,将用家的需要提前透支。”

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  为无处安放的资金焦虑的不止是买家,还有香港的银行。

  为争夺相对优质的按揭客户,香港多家银行已数次减低按揭利率。近期市场上按揭利率已低至H+1.4%水平(即香港银行间同业拆息Hibor加1.4%,约合1.7%),如中国银行(香港)、永隆银行、花旗银行等甚至能为贷款额高于1000万港元的优质客户提供H+1.35%的按揭利率,部分银行还会在低息基础上给予额外现金回赠。

  渣打大中华及北亚地区行政总裁洪丕正早前表示,如此“按揭战”并不健康亦不可持续,因为按揭是长期贷款,而香港银行的存款期限相对较短,可能造成资金错配。评级机构穆迪也在近日提示了按揭贷款快速增长对香港银行带来的潜在风险。

  香港金管局在不久前公布的半年度货币与金融稳定情况报告中表示,新造按揭的偿债指数由2015年第4季的49.0下降至2016年第2季的44.0,主要反映新造按揭贷款平均金额有所下降。

  然而,如果美国恢复利率正常化的过程, 个人债务负担将急剧增加。一项敏感度测试显示,若利率上升300个基点而其他条件不变,该指数可能会在4个季度内显着上升至60.6。

  据报道,金管局此前曾要求银行在常规回报外全面提交不同利率水平的新批按揭宗数及比例分布,被市场认为明显针对“按揭战”。

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  内地资金涌港?

  除了透过金管局收紧按揭外,香港政府近年先后推出额外印花税、买家印花税及双倍从价印花税3项楼市“辣招”,亦透过印花税管理需求,并主要遏制非香港本地的买家。

  具体措施包括:提高额外印花税税率(SSD)及适用期;实施买家印花税(BSD),非香港永久性居民,即所有外地人士或以公司于香港置业,须负担额外15%的买家印花税,如果在3年内卖出物业,按出售时间征收额外印花税。

  另外,在2013年2月23日或以后签立购买住宅或非住宅物业的买卖协议,均须缴纳双倍印花税(DSD)。2014年5月特区政府作出修订,香港永久性居民买入新物业的6个月内,出售其在香港原有唯一物业,可豁免双倍印花税。

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  尽管如此,近半年掉头向上的香港楼市与内地“发烧”的房地产市场很容易让人联想到2015年类似A股与港股牛市之间的联动关系。而国庆假期内地热点城市密集出台的各种限购、限贷政策,自然使一些人的目光转向香港。

  中信银行(国际)日前发布的一份覆盖内地重点城市高净值人士的报告指出,跨境银行服务需求中有关按揭及个人贷款的需求在四季度反弹强劲,“一些内地个人在香港政府‘辣招’未撤的情况下入市或准备入市,带动了跨境按揭贷款需求上升的预期。”仅有6%的个人表示将减少相关需求,而23%受访者表示跨境按揭贷款需求会增加。

  市场消息指,一位内地背景的商人近日豪掷4.2380亿港元买下位于九龙站的顶级豪宅凯旋门项目中的“天际屋”,呎价超过99000港元(即近百万港元一平米),一举创下九龙区分层豪宅呎价新高纪录,荣升九龙新楼王。

  会德丰地产曾表示,其九龙项目One Homantin的内地买家几乎占了9月份销量的20%,该项目六个月前启动时,内地买家约占5%。其常务董事黄光耀对媒体表示,内地城市房价飞涨,对人民币走弱的担忧,以及希望在海外实现财富多样化,都在驱动内地买家的需求再次复苏,而“辣招”的各项印花税并不会阻止内地客赴港置业。

  不过从整体上看,陈永杰与周若瑜都认为这部分资金对整体市场推动有限,占比在10%以下。

  香港发展局局长陈茂波7月曾发文反对内地资金涌港推升楼市的说法。他表示,“过去三个月非香港身份证持有人购买住宅物业占整体成交宗数的比例,仍然只有约2%,跟买家印花税自2012年10月推出后的长期平均数相若,仍是处于相当低的水平,未见明显上升趋势。”

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