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2017房价是否会降级?一二线城市房价会崩盘吗?

2016-10-25 18:59:33 来源: 老钱庄

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  至诚财经网(www.zhicheng.com)10月25日讯

  未来中国城市会是个什么样?

2017年房价预测

  一、未来社会大方向:人口大迁移

  在未来,最大的社会群体现象就是全国人口不断向一二线核心城市迁移。为什么人们一直说京沪永远涨,大家也看到近年来一线二线城市房价持续上涨,而绝大部分三四线城市或郊县的房价停滞上涨,甚至还有不少下跌的案例?

  这个问题答案很简单,就是人口不断向核心城市迁移。说的更准确些是携带财富的人口和富有社会竞争力的精英人群不断向一线二线城市迁移。这种单方向的迁徙就导致了一线二线核心城市有大量且持续的购房需求,那为什么会出现这个现象?

  我们知道,在古代,人类最大的需求就是粮食。所以整个国家的人口在地理版图上分布的很分散。目的就是大部分的人有田地可种,有猎物可打,这样人们才能最大限度从土地和大自然汲取到所需的生活资源。而现代社会,随着农业机械化、生产科学化与经营方式产业化的不断进步与广泛推广,现代化农业已大大提高耕种的面积与农作物的产量,释放了数以亿计的农民劳动力。

  同时这些年来,国外主要农作物产地连年丰产,以大豆、玉米等为代表的大宗粮食商品价格是国内价格的一半。低廉的价格导致国内粮商从北美和南美洲大量进口粮食,极大降低了对国内耕种的依赖,更使得人口在版图上的广泛分布已然无任何必要。

  而与此同时,伴随现代工业化革命以及科技革命性突破创新,制造业、高科技企业、金融、文化等等众多企业产业开始不断聚集化,产业资本也不断向核心城市聚集。大量的社会财富落地到核心城区。而在这过程中获取大量社会财富的人群开始追求各种精神及物质娱乐,又助推了第三产业——服务业的庞大需求。所以人口趋势是不断的集中密集化。

  伴随中国社会的发展,未来中国会呈现出十几个超级大都市,大量农村将消逝,小城镇凋零衰落,人口将集中在这些超级大都市中。而人口大迁移的观点随着时间会慢慢发酵,若干年后,在整个社会慢慢接受并全民认可这个逻辑观点后,一线二线核心城市早已变成了超级大都市。

  届时,那时的我们在回过头来在看现在的进程,就是四五线城市和县城往三四线城市输送人口与财富,三四线城市往一二线城市输送人口与财富。这个人口与财富的大迁移会一直持续到超级都市群走向成熟期。但这一过程不可避免会造就了未来三四线城市和县城的财富大坍塌。而这也是米筐投资一直反对大家在三四线城市和县城投资房产最根本的逻辑原因。

  人口大迁移造就了一线二线核心城市巨大的购房需求!

  新闻背景资料:

  韩国统计局曾发布的一项数据显示,韩国人口5200多万人,其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人,占韩国总人口的45%。

  日本人口约1.27亿,其中东京人口约1350万,东京都市圈总人口达3700万,一个都市圈占日本总人口近30%。

  在全球占有国土面积最大的国家俄罗斯,总人口1.44亿,其中莫斯科人口1200万,圣彼得堡人口510万,主要人口也集中在核心城市。

  其实美国、加拿大、欧洲各国也基本如此。下图是联合国人口司对全球特大城镇化趋势的预测,更能说明未来人口迁移核心城市的趋势。任何国家,随着科技进步、经济发展,该国人口就会不断向这个国家的核心城市里面聚集。这不是中国的特例,而是人类社会发展的宿命!

  二、媒体与经济学家们的误导!

  再议中国人口刘易斯拐点

  刘易斯拐点一直是看空房价的经济学家和媒体最大的武器,所谓刘易斯拐点说白了就是中国出生人口增速的一个转折。房价空头认为中国目前已经失去了劳动力人口红利。

  更是有很多媒体和经济学家近年来一直拿日本来比较说事。大意是日本1990年人口年龄结构里的劳动人口比例达到峰值,然后刘易斯拐点开始出现。同时房价也在1990年日本价到达峰值,然后开始断崖式下跌。而中国当前与日本当时人口年龄结构基本类似,所以目前中国大多数城市的房价都没什么再哄抬上去的潜力,因为人口基础并不支持。

  笔者认为经济学家和媒体的这种观点严重误导了民众的判断!因为中国购房需求的人口刘易斯拐点与人口劳动力红利消失拐点不仅不是一回事,也并不再一个时间拐点上!

  根据中国国家统计局发布的2015年统计公报显示,2015年16-59岁的劳动年龄人口总数减少487万至9.11亿,在全国总人口中占比由2014年末的67%进一步降至66.3%。而事实上,从2012年中国的劳动力人口到达峰值9.37亿后,该数值就一直下滑。劳动力红利拐点到来已是不争的事实。

  但是,需要再次说明的是 ,劳动人口红利的拐点的到来与购房人口拐点到来它不是一回事,也不再一个时间点上!

  建国之后中国有两次人口高峰期,一个是1963年到1973年这11年的人口高峰期,第二波就是1985年至1991年的人口高峰期。

  我们假设,第二波人口高峰期在22-30岁,为大部分适婚青年的结婚年龄阶段并且同时有购房需求,再考虑随着社会观念变迁,一二线城市结婚年龄段普遍要比农村要晚。那么也至少要到2021年之后,才会对房屋需求的总数量产生减少效应。况且,从上面的表数据能看到,人口高峰期后增长数量下滑的态势并不是断崖式的,而缓慢减少。其次,再考虑到35-50岁的富裕人群还有房屋改善的需求。

  所以,真实的情况是一二线房地产的购房需求的人口刘易斯拐点,最起码也要到五年之后才真正到来。那有人问那五年后怎么办?呵呵,刚需和要改善的朋友们,你们真的要等五年之后再出手买房么?人生有几个五年让你等待?!

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