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这篇报告告诉你北京房价会不会跌

2016-10-31 16:35:27 来源: 新浪综合

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  至诚财经网(www.zhicheng.com)10月31日讯

  谈到中国房地产,许多人的第一反应就是泡沫。以中国之大,在个别城市出现楼市泡沫当然是可能的。但如果把整个中国房地产市场看作泡沫,则无法解释三个非常显著的事实。

北京房价走势

  首先,如果房价上涨是由于宽松货币所导致泡沫现象,那么我们应该看到房价在大多数城市普遍上涨。事实上,中国房地产市场是个两极分化非常严重的的市场。一些城市如北京上海的房价涨幅确实非常大。但是大部分城市的房价,过去几年的累计涨幅其实非常有限。

  根据搜房的百城指数,中国最大的100个城市里,有62个城市今年9月的房价水平比2013年9月时要低。只有17个城市的房价比三年前高20%以上,而这17个城市去年只占全国商品房销售面积的16%左右。换句话说,房价长期大幅上涨,并不是一个全国性的现象。

  第二,在大多数市场泡沫中,基本面越差的资产往往价格上涨越多。因为泡沫中的交易主要为了短期买卖而不是长期持有,所以基本面是相对次要的。但上述提到的17个城市,13个城市分布在中国三大城市群,包括珠三角(深圳,珠海,惠州,东莞,中山),京津冀(北京,保定,廊坊,石家庄,天津)以及长三角(上海,昆山,苏州),剩下四个是地区性中心城市(厦门,南京,合肥和武汉)。换言之,这17个城市都有因人口集聚或中心城市外溢所带来的基本面支持,这和股市泡沫中,往往越是没有基本面支持的垃圾股涨的越多不同。

  第三,中国房价上涨的分布越来越极端。在上一轮房价上行周期中,大多数城市的房价涨幅居中,涨很多或者很少的城市是少数,整体涨幅呈钟形分布。但是这一轮房价上行周期中,两级分化极其严重。同样以搜房统计的100个城市来说,2016年9月的房价和12个月前相比,有22个城市房价超过15%,个别城市甚至超过40%。但同时也有63个城市上涨小于5%。涨幅分布从上轮的两头低中间高,变成了两头高中间低。泡沫理论同样无法解释房价涨幅的分布在最近两轮周期中的变化。

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