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票据宝评级研究:70年房屋产权后怎么办 如何续费?

2016-12-02 14:01:21 来源: 投稿

  在11月27日发布的《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)中,提到“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。

  今天,票据宝票据评级研究就来跟大家说一说关于房屋产权和土地使用权如何续费。我们预计采用一次性续费方式的可能性较高,在卖房的时候收取。

  各国土地都是如何收费的?

  房屋的价款是由两部分组成的,一是房子本身的造价,二是房屋下面土地的价值。

  在我国,土地是国家所有,所以买房时取得的是“国有土地使用权”,年限是70年,买房时一次性付清。

  在英联邦国家或曾经的英属殖民地,土地是英女王所有,土地租赁一般是99年,每年缴纳印花税(地租)、物业费以及社区服务费。印花税采用累进制,超过12.5万英镑的部分2%,超过150万英镑部分12%;社区服务费按照人头收取。

  在美国等国家,土地私有并且是永久产权,但是每年要缴纳1%-3%的房产税,不缴者法院强制拍卖。

  可以看到,“租用土地”或“永久产权”没有什么区别,本质上都是向政府租用。

  购房者为何只能“租用”土地?

  购买土地实际上是购买的政府服务,包括安全、便利等。因为基础设置在不断折旧,更新需要资金,所以土地都是采用持续付费的模式。

  在中国,一般土地财政的模式是这样的:

  1.首先政府对一块荒地进行规划,规划的目的是该地块达到最好利用(土地价格高)。

  2.然后政府用土地抵押向银行贷款,获得资金后整理土地,修城市道路,提供服务,招商引资。

  3.土地升值,按照规划卖地,归还银行贷款,新城市区域初步建成。

  购房者一次性付清的土地使用权费用的好处,是政府可以有充足资金用于开发建设,比较适合中国的国情。

  在美国采用房产税模式,是因为其基础设施建设在6/70年代就已经完成,后续只需要维护即可。

  但是,房产税模式无法获得大量资金用于设施的更新。这也是欧美发达国家基建破旧的原因之一。

  此外,购房者一次性付清土地款,政府可以及早归还银行贷款,融资成本低,也等同于购房者的融资成本较低。

  70年产权后续费的方式 可能主要采取一次性续费方式

  我国对房屋70年土地使用权到期后续费还没有明确规定,但《意见》中明确提到“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。

  根据上面的分析,70年产权到期后可以选的只有两种模式:

  1、中国模式:到期后一次性补缴70年土地使用权。

  2、美国模式:每年收1%-3%的房产税。

  前者可以一次性募集足额资金用于更新基础设施,后者不可。根据中国实际情况,票据宝Pj.com票据评级研究预计续费方式会以前者为主。

  收费具体方式:买卖房屋时收取

  从征收土地使用权费的成本来看,采用房屋交易时收取土地使用费容易采用。这也是一次性收取好过房产税的地方。

  小产权房:不交土地使用权费不可能合法

  从前面的分析来看,小产权房没有为土地升值的公共服务付费,所以无法取得土地使用权,其交易也不可能获得法律保护。

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