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未来房价走势分析预测 中国人口迁移对房价有何影响

凤凰财知道 2017-10-12 11:09


  1)在1970年代日本经济增速换挡以前,除1944-1945年受战争影响外,日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态,人口持续快速增长。东京圈人口从1844年的406万人增至1973年的2607万人,占比从10.8%增至23.9%;大阪圈人口从308万人增至1399万人,占比从8.2%增至12.8%;名古屋圈人口从224万人增至735万人,占比从6.0%增至6.7%。

  2)1973年后,东京圈人口继续保持净迁入状态,大阪圈人口基本处于净迁出状态,名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。到2014年,东京圈人口增至3592万人,占比为28.3%;大阪圈人口为1575万人,占比为12.4%;名古屋圈人口为928万人,占比为7.3%。显然,该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。

  期间,日本主要核心城市整体呈净迁入状态,但分化明显。在1965年之前,各核心城市基本保持人口净迁入;之后,差异明显。作为日本第一大城市、东京圈核心,东京都区人口在1965-1995年间持续外迁出至东京都其他区域、周边区域等,人口从889万降至797万;1995年后重新呈净迁入,2015年增至910万。

  作为日本第二大城市、东京圈第二大城市,横滨市人口持续增长,从1950年的95万增至2015年的372万。作为日本第三大城市、大阪圈第一大城市,大阪市人口在1965-1980年持续净迁出,人口从316万降至265万,2000年又降至260万,之后回升至267万。

  作为日本第四大城市、名古屋圈第一大城市,名古屋市人口从1950的103万增至1975年的208万,之后缓慢增至2015年的226万。

  此外,人口在100万人以上的神户市、福冈市、川崎市、琦玉市、广岛市、仙台市均长期保持人口净流入;京都市在1975年之前为人口净流入,之后基本稳定,但2010年以来净迁出明显。

  2、中国人口迁移趋势:处于人口迁移第二个阶段

  改革开放前,中国城市化进展缓慢,特别是在“文革”期间,基本处于停滞状态。改革开放后,中国城市化进程逐渐启动,从1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以来,城市化速度明显加快,2015年末城市化率达56.1%。

  在快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。对照国际经验,中国正处于人口迁移的第二个阶段。

  需要注意的是,由于城乡区划划分标准不同,中国城市化率与美国、日本等其他国家的可比性较差。

  1985-1995年:主要迁入珠三角、沪苏、北京

未来房价走势预测

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