至诚-中国金融理财门户网站 用户投稿

未来房价走势分析预测 中国人口迁移对房价有何影响

凤凰财知道 2017-10-12 11:09


  从迁移类型看,省内迁移中的乡镇-城、城-城、乡镇-乡镇迁移基本形成三足鼎立之势;省际迁移则以乡镇-城、乡镇-乡镇为主。在省内迁移方面,与1990-1995年相比,2005-2010年乡镇-城迁移比重基本保持不变,城-城迁移比重下降2个百分点,乡镇-乡镇迁移比重上升3.2个百分点。

  在省际迁移方面,与1990-1995年相比,乡镇-城迁移比例大幅增加,从36.5%增至60.0%;而乡镇-乡镇迁移比例大幅下降,从44.5%降至29.7%。

  在2010-2015年间,由于东部地区外来务工人员大量回流中西部地区,该时期的省际人口迁移可能出现如下两个特点:1)大量人口从东部地区城市回流中西部地区城市,即城-城迁移比重上升;2)大量人口从东部地区乡镇回流中西部地区城市,即乡镇-城迁移比例上升。

  3、中国人口迁移展望

  1)中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

  在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

  2)中国城市化仍处于快速发展期,城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大,农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富,吸引农村居民及中小城市居民;

  随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进,在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流,首要选择中西部地区的区域中心城市。

  3)由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。

  同样,三四线城市房价收入比较低,但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。

  4)除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。

  在土地财政制度下,地方政府垄断土地市场和用途管制,土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献,但也推高房价,如不改革,将使城镇化和高房价走向畸形,拉大收入差距,绑架政策。

  5)大城市不是控制人口的问题,而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角,超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构,放弃人口总量调控目标,保持相对开放的人口迁徙政策,吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。

  优化人口的空间分布,并促进职住平衡,严格控制中心城人口增长,推进新增人口向新城集聚,并积极在新城布局相应产业,包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。

  进一步发展城市轨道交通,大力提高城市轨道交通路网密度,推进轨道交通系统制式多元化发展,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

用户评论(已有0条评论)

昵称:
表情
发表评论
注:您的评论需要经过审核才能显示哦,请文明发言!
最新评论
暂无评论