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十九党代会报告解读:十九大召开哪些标的股可挖掘

兴证策略 2017-10-21 10:18

  地产(阎常铭):关注房屋租赁主题及在一二线布局的地产公司的机会

  我们认为未来有三个比较明确的趋势:

  1. 政策的导向不是以房价下跌为目的,而是让房价不过快上涨。

  2. 建立多元供给主体,租购并举体制,一二线城市房价问题造成购买力问题,租赁需求在未来可能有大幅增加,购房年龄会有一定程度的延后。银行的资产配置向按揭倾斜是必然趋势,除非科学技术的快速发展导致经济生产效率提升,使得银行资产配置发生变化,否则在短期内是无解的。房屋租赁市场有较大的发展,无论在供给端还是需求端,这个发展都是非常明确的。

  3. 三四线是泡沫比较重的地方,跟随房价趋势带来较多炒作情况。一二线城市的投资需求是比较少的,三四线从政策导向看,已经进入到繁荣的中后期。

  在基本判断之下推荐标的有两类:第一类是房屋租赁主题,龙头当之无愧就是世联行。未来房屋租赁市场分为两部分:一部分为资产端,地方国企来获得新批售土地,成为未来新的资产方之一。另一部分为运营方,专业的运营商,比如链家、拼客、世联行等等,专业的事务必须由专业运营方去做,其中专业壁垒非常高。

  未来谁能获得这样专业的运营资产,谁就是房屋租赁市场话语权的一方。我们看到世联行二十多年来,为千家开发商做过代理,为三四百个地方国企做过咨询策划,因此我们认为,它在TO-B端的优势,为它今后获取房源带来了强有力的支撑,又有强大的专业壁垒,是很难以被模仿和复制的。

  推荐第二类,是主要在一二线布局的地产公司。2018年重点关注招商蛇口,首先他们有非常好的安全边际。目前折价30%多,对应今年预期13倍左右,但对18年我们预期则低于10倍,因此我们认为安全边际比较强。

  两个时间点需要关注,第一2019年1月份,公司的第一期员工持股计划可以解禁,价格为23.6元。第二2018年底,公司股权激励可以开始行权,要求之前股票的价格至少有10个交易日在23.34元以上,这一点目前还未达到。

  所以我们认为目前股价18元左右,向上增值空间进攻性非常强,进可攻退可守,明年有至少30%的稳定预期。同时,招商蛇口深耕粤港澳大湾区,有参与了雄安新区的建设。在二线城市,我们依然强推新城控股。新城控股公司无论在拿地还是时点的战略性上都是前瞻性非常强的公司,我们看好他的长期投资价值。

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