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马光远谈房价2018:房地产行业将陷入“混乱”

光远看经济 2018-01-02 10:33

  至诚财经网(www.zhicheng.com)1月2日讯

  2016年底,我对2017年房地产的总体预判是:六月份房地产会变天,中国的高净值人士应该减持房地产。事实如何呢?先是“3.17”的政策变天,各种限制性的手段无所不用其极,高层不断强调“房子是住的,不是炒的”,并且将防范房地产泡沫列为中国经济的五大风险。

  事实上,这样的基调意味着,房地产作为最好投资的在中国房地产的历史基本宣告结束。在政策的打压下,包括一线在内的热点城市开始降温,在新房限价的情况下,二手房市场博弈出现了明显的逆转,到2017年年底,北京等城市的二手房出现了量价齐跌的局面,我预判的“变天”成为现实。

马光远房价

  但出乎我的意料的是,由于货币化补偿等政策,导致房价快速上涨的热度向一些没有概念,没有基础,房子供应量很大的四五线城市蔓延,甚至小县城都出现了抢房子的现象。这样的结果是,尽管热点城市降温,但四五线城市的火热让整个市场的数据再次创下历史新高,无论是房地产销售,还是土地市场,突破2016年的高点已经成为定局。

  前11个月商品房销售额已经突破10万亿大关,115481亿元,增长12.7%,已经创造了历史新高;从土地市场看,前11月,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长了16.3%,前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元,同比增长了37.3%。在销售业绩上,短短一年时间,中国房企巨头的规模从“3000亿时代”跑步跨入“5000亿时代”,碧桂园销售额已经突破5000亿元大关,恒大、万科也在向5000亿迈进。

  但是,我想说的是,2017年房地产数据创造历史性的新高,几乎成为房地产上半场一曲惊艳的绝唱。我坚持我在2017年底对今年市场的基本判断:2018年将是本轮房地产最困难的一年。

  原因有二:第一,政策调控的效应将在2018年全部显现,随着四五线去库存周期的结束,市场将陷入非常困难的局面;

  第二,房地产企业也好,购房者也好,还是吃瓜群众,对房地产的思考仍然停留在过去的思维,没有意识到房地产的天变了,没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化,房地产上半场已经结束,下半场正式开启,而下半场无论在政策环境、盈利模式,以及竞争路径和理念上,都和过去20年完全不同,房地产正在迎来真正的历史性巨变。

  房地产迎来历史性巨变,绝非虚张声势的妄言,而是实实在在的事实,这种巨变可以从三个维度观察。

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