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房地产政策高压态势 资金管控和整顿市场双管齐下

中国新闻周刊 2018-06-08 14:19
  至诚财经网(www.zhicheng.com)6月8日讯

  调控之下:房企竞速布局

  严厉调控的大棒下,龙头房企正在加速布局市场并争夺行业前位,日益紧张的资金链亦为新一轮行业洗牌设下考验

  5月,全国楼市进入燥热期,房地产政策高压态势仍在持续。住建部10天两度重申房地产调控,强调资金管控和整顿市场双管齐下。

  近期被约谈的12个重点城市中,已有9个城市出台了各种类型的加码调控。据中原地产研究中心统计数据显示,今年上半年全国累计发布的房地产调控已经超过130次。

  由于高压政策加大资金压力,房企拿地速度有所放缓,而融资拿地两手抓的现象加剧。根据数据,全国房企在今年前4个月的海外融资金额已达233.2亿美元,比去年同期大幅上涨107%。与此同时,截至5月末的招拍挂市场的权益拿地金额统计中,拿地超过百亿的房企已多达22家。

  严厉调控的大棒下,龙头房企正在加速布局市场并争夺行业前位,日益紧张的资金链亦为新一轮行业洗牌设下考验。

  融资难,回资慢

  销售回笼和市场融资一直是房地产企业的主要资金来源。当前,这两大渠道都被调控收缩直接拉紧了不少房企的资金链。

  自2018年初起,针对房地产业的监管重拳频出。原银监会在今年1月发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》等系列文件,明确提到要整治违反房地产行业政策的相关行为,包括直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资等。违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等被列为整治重点。

  这一轮融资环境紧缩,重点管控再融资发债和银行贷款,而这恰恰是房企融资的最主要融资渠道。同时,“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资、一切直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资等行为被重点整治。

  银行开发贷款、信托融资、债权股权融资、各种表内外融资、私募基金等,纷纷被收紧,房地产业的融资局势日趋严峻。

  据国家统计局5月发布的数据显示,今年前4个月,房企到位资金增速低至2.1%,保持低位状态,其中,国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。至此,一些房企曾惯用的“十个瓶子三个盖”扩张模式被堵死。

  “在国内金融去杠杆的大环境下,针对房地产的信贷定向紧缩,一些房企从前借新账还旧账的路子走不通了。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。

  国内融资环境不利,大型房企迅速把目光转向海外。“转向海外也是有成本方面的考虑。海外的融资成本比国内低得多,国内融资成本在15%~20%,海外成本从前为6%左右,现在可能8%以上。”

  据国家发改委5月披露的信息显示,融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。但随后,国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,要求严防外债风险和地方债务风险。很快,外汇局也表示,将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理,除有特殊规定外,房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。

  这意味着房企和城投平台境外发债也将受限,房企融资的难度进一步加大。

  在融资困境下,资产证券化(ABS)被一些房企当作救命稻草,今年以来发行总量已接近800亿元,呈井喷态势。对此,某证券首席房地产分析师陈斌在接受采访时表示,资产证券化不能直接视为一种融资工具,其经营层面的意义更大。

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