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中原集团施永青:我赞成政府减少对房地产的依赖

用户投稿 2018-08-03 17:52

  中原集团主席兼总裁施永青7月23日在“博鳌·21世纪房地产论坛”上发表主题演讲。“博鳌·21世纪房地产论坛”第18届年会于2018年7月21日~24日在海南三亚隆重举行,主题是“潮平风正:美好住居新航海”。

房地产市场前景分析

  以下是演讲全文:

  施永青:谢谢主办单位的邀请,我来自于香港。大胆在内地讲中国的问题,请大家原谅,其实我为什么从香港到内地来做生意呢?而且我现在内地的生意比香港大很多,主要的原因是改革开放之后,我感觉到中国走的房地产市场化道路是非常之正确的,不但为我提供了商业的机会,而且是对中国人民改善他们的居住环境,对中国的经济发展是非常之有利的。当时我虽然知道内地的情况,跟香港不一样,还听到很多烂尾和出问题,我还是进来了。我觉得推动中国走市场化的道路,是正确的。我其实是上海人,五十年代初离开上海,之后差不多30年都陆续回上海探亲,我发现每次回上海,住的地方都是华侨饭店,我家里附近30年没有建过一套房子,家里住的人越来越多,楼梯里住人,厅上面加阁楼又住人,居住的房子越来越差。

  改革开放之后,我们说房地产业对中国人民的改善生活做了极大的贡献,我上海的朋友,大部分都是有房子的,居住面积比以前不是大一点,而是大了几倍。我觉得房地产对中国的贡献,从人民的角度来说是肯定的,主办单位让我讲一讲产业结构发展的问题,我看这是一个大问题,我只是讲政府和企业扮演的角色这方面的重要性,在改革开放之前,中国政府什么都包起来自己承担起来,人民的居住,人民的衣服,粮食什么都包来干,责任很大不容易做得好。但是将住房商品化之后,又把报酬先进化,市场经济就发展起来了。

  最近我看到一个情况,我们的政府越来越伟大了,又为人民要承担的责任越来越多,关心面也越来越广,这是不是一个好的情况,我发现的情况是现在政府要做的事情跟企业想做的事情,好像出现了比较大的矛盾,企业对政府某些政策不认同,但是也没有提出来,但是走的方法某种程度是阳奉阴违,这种情况发展下去是不好的,其实我个人对于政府的政策,总体大方向我是认同的,具体的做法,现在的效果不好,我是赞成中国政府要减少对房地产的依赖,就是房地产不能长期成为中国经济发展的火车头,这对于中国整体经济发展是不好的。因为现在出现了很重要的矛盾就是资源错配,我们国家的资源是集中流向房地产,变成了其他的行业,其他的发展得不到足够的支持。现在除了做房地产之外,做粮食的公司,想做房地产,做矿的公司想做房地产,做海运的公司想做房地产,其他的生意好像都不怎么赚钱,唯一赚钱的就是房地产。民营企业、国有企业、中央企业都做房地产,这样下去的话,中国经济发展是不平衡的,在这种情况下,中央要压一压房地产,我觉得也是没错的。另外,房地产的价格,刚才有些嘉宾说没有太高,我个人认为,基本上是跟一般用家的负担能力是有特指的。现在的价格上升很大的程度,对未来价格进一步上升的预期所造成的,现在中国房地产的价格已经产生了一种叫做自我完成的机制,当资金流进房地产的时候,价格就上升了,价格上升了,就吸引更多的资金进来,更多的资金进来之后价格就进一步的上升。这种情况我担心会持续很长的时间,因为中国过去三四十年的改革开放,产生了大量积累的财富,没有出路。因此流进了房地产,等大家的钱用得七七八八,手上的房子越来越多的时候,这个泡沫才破裂的话,对国家的损失会很大,对人民的伤害也会很大。因此这个时候,政府有一些打压的措施是应该的,我认为这种调控应该是宏观,不是微观的调控。宏观的调控可以通过资金的流向、利率、银行房贷的政策进行调控,也可以通过城市规划,土地供应政府手上的工具,甚至对地方政府的财政政策的调控,这都是政府可以做的事情,把最终的调控出来,价格上的调控,先是对销售对象的调控,价格也慢慢的限制,这种情况是有违市场规律的,我是做代理的。我看到的情况是,政府允许开发商开盘的价格比二手市场的价格还要低,不是低一点,有些地方低10%—20%,这种情况下,造成开发商不愿意开盘,不开盘的话,市场的供应就少了,人为的供应的量减少了,变成每次开盘,根本不需要代理销售,一早很多人抢着要定,留一部分给官员,留一部分给银行的朋友,每一个销售部的员工都说很多人要买。我刚才跟开发商的老板说,你没有赚钱,你知不知道你的员工都赚钱,因为他们的员工要买房子的时候,买得到的话,价钱是不可以变的。你要买得到要销售部门的人留给你,留给你有要付钱,有些人中间就收了钱,这就变成受贿了,这是不是调控的最好办法,所以限价我是不赞成。现在的情况我认为一线城市的需求其实比二线城市,三四线城市实际很多,主要还是有人想搬进一线城市,天津一开放让人才进来,上两个月,一次过就爆发了很多的需求。但是,三四线城市现在虽然说去库存,但是这种去库存其实是替开发商去的库存,在座有很多的开发商,他们很高兴看到这种情况。因为一线城市的限购,二线城市的限购,购买力去了三四线城市。但是三四线城市的实际情况是怎样的,已经是供应过剩,空置量很多,有些地方的供应超越了本地人口,成为很大的阻力。这样的情况下,买房子的人,如果不是自己住的话,其实库存只是从开发商手里变成老百姓手里。这样对中国造成的伤害更大,因为开发商手里困住的资金是地价和建筑费。到了老百姓手里就是地价、建筑费和开发商的利润,困死的资金更多。

  刚才说中国经济要靠内需拉动,如果把资金困死在自己不用的房子里面,对内需的能力是有破坏作用的。现在,租金的回报率只是1.5%左右,高一点才2%。这是不是代表房子的价格偏高,刚才有位讲者说不算,我想主要的原因是价格升了。如果你去看这样的回报率,跟社会上其他投资回报率比较,明显是偏低的。如果要对长租公寓做金融上的支持的话,就变成很难走得通,除非是国家的行政命令。否则资金流到其他地方是5%到6%,如果流到房地产是1.5%到2%的话,没有资源的流动,只是相应国家的政策,这种流向是不是一种合理的流向。我看搞下去,也会做成国家的损失。我自己认为确实有价格偏高的现象。现在要解决这个问题的话,要回归原位,国家要知道,自己做什么事情,企业要做什么,大部分的企业要承担社会责任是不容易的,可以承担交税的责任,做好自己业务的责任。政府把自己要做的事情让企业去做,将来一定会失望,我觉得政府应该做宏观调控,做土地控制,做地方政府执行力的控制。现在要了解市场实际情况,了解行业的实际情况,才能够定出恰当的政策需解决现在的问题,谢谢大家!

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