华泰证券:本轮全球房价上涨周期或将持续到2022年后

2021-08-10 17:47

  疫情短暂影响过后,去年2季度起全球房价快速拉升。美国、英国、欧元区、加拿大、及众多新兴市场国家走势趋同,去年涨幅均逼近、甚至超过2007年高点。全球地产周期2019年已进入上行通道,抗疫期间全球财政及货币政策大规模宽松,利率下降,且居民收入增长在一些国家不降反增。叠加通胀预期升温,地产需求骤升,全球住宅市场供需矛盾进一步加剧。今年1季度,美国、英国、加拿大、新西兰、欧元区及很多新兴市场国家平均房价同比均达两位数涨幅。局部地区地产市场则更火爆——美国中位数房价2019年来累计上升38%,仅今年1季度同比涨幅达到24% 。

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  随着全球经济重启、超宽松货币财政政策可能逐渐“正常化”。但我们分析表明,本轮全球房价上涨周期或将持续到2022年后,而2021年发达经济体房价涨幅可能不亚于去年。随着经济重启,主要经济体刺激政策面临逐渐退出的压力,市场对房价上涨的可持续性存疑。然而,我们对住宅价格短期及长期驱动因素进行深入剖析后的结论是,全球、尤其是发达国家的住房供需缺口在短期难以弥合,房价仍有进一步上升的动力。

  1)房价负担能力近期仍将维持在历史高位。全球财政政策大幅宽松下,美欧等国的居民可支配收入不降反升,而房贷利率较疫情前下行,推升负担能力和地产需求。短期内,随着全球重启、名义收入增长仍将保持高位,而主要央行的货币政策维持宽松。叠加大量过剩储蓄释放、租金回升、通胀预期高涨等因素,地产需求仍将保持旺盛。

  2)住宅库存在数十年低点,且补库进展缓慢。我们的分析表明,全球地产库存处于数十年低点、部分地区和户型的住宅尤其紧缺。而劳工、原材料供应回升较慢、及疫后开工流程更为严格等制约因素拖累补库进度。

  3)中长期因素支撑结构性住房需求。中长期因素而言,以美国为代表的发达经济体千禧一代住房需求在近年集中释放,户均人数快速下降(尤其在疫情后)、独居人口比例升高等因素可能继续支撑结构性购房需求。

  一方面,全球住宅价格通胀的粘性印证了我们“通胀有粘性、且将向更多品类扩散”的中期观点;而另一方面,住宅价格的“溢出效应”将成为短期“重启效应”之外持续推升全球核心通胀的重要因素之一。本质上,本轮房价周期与很多商品涨价逻辑趋同,即疫情后全球政策强刺激推升需求+低供给低库存带来的供需矛盾。如我们在5月30日发布的海外中期策略报告《通胀与利率的平衡依然“脆弱”》所分析的,现阶段虽然对短期通胀压力分歧已经较小,但是本轮通胀周期的“粘性”可能超出市场目前的预期,且通胀压力会进一步向核心通胀/服务业/不可能贸易品扩散。我们对房价上行周期的分析同时成为“通胀粘性超预期”这一观点的印证和论据。

  全球租金及其他服务业价格随着经济重启在今年2季度开始企稳。房价通胀的“粘性”预示着租金及其他服务业的价格可能仍有较长的“爬坡周期”。而各久期的实际利率已处于历史低点、通胀粘性超预期意味着名义利率短期下行阻力较大、尤其在中短端。租金通胀滞后于房价一年左右,而去年在疫情干扰下,租金与房价的背离幅度更是达到历史高位。往前看,如果我们对住宅价格周期的判断成立,租金价格不仅将有至少2年的回升周期,且不排除同比高点在低基数下超出2007年的水平。住宅/租金本身在核心通胀指标中权重较高(~美国核心PCE 22%、核心CPI 41%)、且与其他服务业价格周期趋同。房价及租金可能推动核心通胀指标上行。

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