日本人在中国建养老社区 均价每平3万的养老社区长啥样?

2023-04-18 14:21

  日本人在中国建养老社区,均价每平3万的养老社区长啥样?随着我国人口老龄化程度加深,比我国老龄化更严重、但在养老方面积累了服务经验的日本,正在掘金中国。

  2月底,松下电器与中国养老地产企业雅达合作的一个养老社区在江苏宜兴市开门迎客。3万/平米的价格在当地不算便宜,但截至目前入住率已达到50%。在双方的合作中,中国企业负责批地建设,松下电器负责提供智能化家电及社区服务。

  《真故研究室》关注到这一项目,来自于日本官商媒一体的高频报道,一个侧面显示出日本方面对中国老龄化市场的重视。同为老龄化加速的两个国家,双方能开展合作的潜力不小。尤其是具备一定退休收入的数千万中国富裕老人,已成为包括日本在内的海内外养老企业瞄准的重点目标对象。

  #01

  均价每平3万的养老社区长啥样

  防滑倒的坐式淋浴器、可监测心跳和血压的智能马桶、日本进口的抗菌木地板;可通过6恒气候站,来实现室内温度、湿度、氧气量等舒适恒定;一个名为深眠爽醒的系统,则能够智能调节灯光、室温,来改善和提升老年人的睡眠质量。

  今年2月末,由松下与北京雅达养老产业股份有限公司(以下简称“北京雅达”)联合开发的一个养老社区项目,在江苏宜兴的阳羡生态旅游度假区内建成迎客。来自松下提供的日式养老智能化产品服务,成为该项目一个特点。

  据公开信息,该养老社区建设面积约440亩,共1170户,包括公寓794户,别墅376户。户型以89㎡、115㎡、133㎡为主。配置有室内外游泳池等各类运动设施,还配置了雅达自营医院,以及建立了与当地三甲的宜兴市人民医院的合作关系,每周都会有专家医生过来坐诊。

  社区以物业销售为主。每平米均价3万左右,每年需缴纳4000元的物业费。而宜兴当地人均可支配收入为5.8万元(2022年数据),显然很难说这一养老社区是面向本地人。

  购房者并没有年龄限制,普通成年人也可购买。社区选址在有“华东第一天然氧吧”之称的阳羡度假区内,森林覆盖率80%以上。

  或许是因为这样的地利,该项目销售似乎比较顺利。相关售楼处的工作人员告诉《真故研究室》,目前该养老社区入住率50%左右,常住住户在20%—30%。住户主要来自北京、上海,以及宜兴周边的无锡、常州、苏州等富裕城市。

  北京雅达的官网显示,该公司成立于2011年左右,主打养老、健康、旅游业务。创始人名为蒋建宁,曾在中青旅任职高管10年以上。目前该公司共完成四轮融资,身后有IDG、红杉和云峰三大基金的影子。目前雅达在南京高淳、乌镇以及宜兴,各开发有所谓的复合式园区养老项目。

  北京雅达与松下牵手,来源于2018年7月,松下以5%的股份入股北京雅达。双方约定,共同开发中国健康养老综合用品和服务市场。雅达擅长的是养老社区融资营建,而松下擅长的是智能化适老家电及服务,双方容易形成互补关系。

  松下进军中国养老领域不算意外。1998年松下便在日本深耕养老业务,设立养老产业子公司“松下Age free服务”。

  2011年和2012年,由于家电产品创新力不足、押注等离子电视失败等原因,松下连续两年亏损超7000亿日元。2018年国际消费电子展上,松下提出“Home X”计划,即针对不同场景打造科技感+舒适感相结合的空间。

  次年,松下在中国成立了中国东北亚公司,重返中国家电市场的同时,把健康养老作为两大核心战略之一。也就是在这时,雅达找到了松下。

  日企在中国开展业务容易受地缘关系影响。今年3月,松下出版了《松下电器与中国》一书旨在纪念日中邦交正常化50周年,似乎在重新强调与中国的良好关系。

  中国加快的老龄化速度无疑为其提供了一个广阔的潜在市场。截至2022年末中国65岁及以上人口2.1亿人,占全国人口的14.9%。预计2025年中国养老产业规模将达到12万亿元。

  松下集团全球副总裁本间哲朗称,该社区是松下在中国最大规模的智慧养老社区,未来计划形成样板间推广,使松下能提供的住宅规模达到每年10000户的水平。

  #02

  外企争夺中国养老市场的20年

  如此大的中国老年人市场,松下肯定不是独具慧眼。

  2010年到2020年,包括日本维斯福祉株式会社、长乐国际事业投资株式会社、日本美邸、日本礼爱在内的至少11家日企纷纷来到中国,盯上中国老人们的钱包。这些日企在日本从事养老服务业务平均30年以上,行业经验丰富。

  除日企外,美国、欧洲的养老服务提供商也成为重要参与者。

  据养老服务研究机构AgeLifePro发布的《外资企业进军中国养老服务市场商战报告白皮书》数据,截至2020年末,已有至少11个国家的40家公司进军中国养老服务市场,遍布17个省份,建成44个项目。这些外企中有12家来自美国,11家来自日本,11家来自欧洲,1家来自韩国,1家来自新加坡。

  外资来华进入养老领域,经历了几个摸索阶段。

  2000年,中国65 岁以上老年人占人口比例彼时达到7%以上,被称为是我国正式进入老龄化社会的标志。

  不过从 2000年到2009年近十年间,外资养老企业对中国市场涉猎并不深。即使有企业试水,也鲜有成功的案例。

  比如美国假日退休集团沿用美国CCRC(持续照料退休社区, Continuing Care RetirementCommunity)养老模式,曾在1998年于上海郊区建立了一座退休社区,但因为入住率较低,2006年停运并改为经济酒店。

  2006年,德国奥古新诺养老机构拟出资10亿在上海建立一家颐养中心,但中途败在了土地审批困难上。

  分析称,当时中国对养老行业的重视度、市场环境、用户心理远不如今日成熟,土壤还不足,生意立不起来。

  而从2010年开始,外资对中国养老市场的关注明显更积极了些。该年我国的老龄化率进一步提高,65岁及以上老年人约为1.1883亿,占总人口比例为8.87%。

  彼时,日本于2010年出台了“新增长战略”,计划将医疗、护理、健康等优势产业、发展成在中国等亚洲国家重点开发的内容。2010年到2012年的两年间,至少有9家日企、7家美企来华,扩大对本地市场的参与。

  这一时期,不论是美企还是日企,比较多采用的是轻资产方式入局,向中国输出的养老机构运营管理以及养老咨询培训。当时一个背景是国内养老市场监管还不成熟、外企拿地,投资养老地产这样的重资产形式,被认为具备较大的风险性。

  到了2014年,商务部和民政部联合发布了《关于外商投资设立营利性养老机构有关事项的公告(2014年第81号)》。不仅支持外国投资者在中国进行养老投资,规模化、连锁化运营,也鼓励与国内企业合资、合作,并与国内资本投资举办的营利性养老机构享有同等的税收等优惠政策。同时,相关监管措施也一并出台,进一步规范市场环境。

  在中央政策的推动下,2014年至今,欧洲的养老机构开始大批入华,美企、日企、澳企等也不断有新力量进入。这期间外企慢慢摸索到适合的发展路径,比如积极寻求与政府和国内头部险企合作等,并开始出现重资产运营模式。

  据媒体报道,澳大利亚最大的养老社区运营方和开发商联实(Lendlease),2020年投资18亿元在上海青浦打造的逸浦荟养老社区,占地面积85万平方米,提供800多套精装养老公寓,可容纳1300位老人。逸浦荟是联实在中国的“养生享老”旗舰项目,目前全部三期项目建设已经完成,是上海较为热门的高端养老社区。

  对于中国本土的养老服务机构,无论是日本还是欧美,其优势在于常年积累的养老机构运营和养老看护经验。毕竟海外的老龄化开始的早。

  当然,这些外企来华后走过不少的弯路,出局者不在少数。

  以日企为例,由于日本实行“保险介护制度”,养老机构能够获得约三分之一的护理报酬,这使得日本介护工作能够普及。然而,日企在中国却无法获得对应的政策条件,同时中国人以家庭为单位养老的孝文化也阻碍了日企养老机构在中国的迅速壮大。

  比如2012年日本礼爱在北京建立的北京礼爱护理中心,2017年由于出租方不再续租最终停业。但其实其运营之初就由于房租较高,无法对接社保、获得政府补贴等,一直面临难以盈利的困境。

  对于中国养老市场的潜力,并不仅存在进入就能获益的一面,毕竟中国人在养老方面,还没有准备好相关的财源及完善的政策。

  #03

  国内养老产业的钱、服务与商品发展还有广阔空间

  业内有一个观点,我国养老产业的黄金发展期才刚刚开始。

  这一结论来自于新中国成立后经过的三次婴儿潮,已经陆续已在和将在2010年、2020-2030年、2040-2050 年代步入老年期。

  这三次婴儿潮出生的人口规模巨大,分别是1952—1958 年出生的50后(1 亿人)、1962-1975 出生的60后、70后(3 亿人)以及改革开放以后1981-1997年出生的80后、90 后(3亿人)。他们中的70、80后,不少受益于改革开放的红利,养老的家底比较足。

  发展养老市场,离不开钱、服务性产品和实体商品。《中国老龄产业发展报告》把我国的养老产业分为养老金融、养老服务、养老用品三个组成部分。

  在养老金融方面,基本养老保险、企职业年金以及个人商业养老保险,构成了养老金融的三大支柱。近年,我国发展的一个重点在于个人商业养老保险,期望能形成对前两者财源的补充。(三大支柱具体发展状况,可参考此前真故研究室此前发布的

  《个人养老金开存,银行地推争夺00后》

  这篇文章)

  养老市场有了钱,才能够为个人提供更好的服务,发展相关的产业。这是养老金融发展的一个小目标。

  在养老服务层面,我国目前已经形成“9073”的服务体系,即90%的老年人居家养老,7%老人参与社区养老服务,3%入住机构养老。

  目前养老服务的参与主体包括房地产公司,如万科、保利、绿城、远洋等;保险公司如泰康、太平、国寿、平安等;养老服务机构如诚和敬、亲和源等;其他投资者,主要包括实业集团(如新华锦集团、宝钢建筑等)、信托公司(如中铁信托、安信信托等)和私募股权投资,基金(如丹麦-中国养老产业投资基金等)。

  从运营方式上看,养老服务主要有轻资产运营和重资产运营两种。

  轻资产运营就是参与主体采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式,提供居家养老、社区养老或机构养老服务。而重资产运营则是参与主体自建或收购养老社区,或通过私募基金、股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设。

  尽管我国从政策上给予养老服务不少支持,比如鼓励发展福利性以及非营利性养老机构,鼓励企事业单位、个人利用闲置的房屋资产兴办养老服务机构等,但当下我国养老服务行业存在的痛点不少。

  一方面,我国居家养老和社区养老的基础设施建设仍不够完善,比较依赖政府的参与,财政压力较大。

  另一方面,高品质养老机构多属于重资产运营,投资成本高、周期长等特征导致相关费用较高。但在我国老龄人口一部分面临未富先老的困境下,高门槛无疑挡住了不少需求者。此外,护理从业者数量相对我国老龄人口的数量差距较大,高质量护理人才比较缺失。

  养老用品层面,主要分为医疗器械类、康复辅具类和老人日常用品三类,“适老化”是养老用品的关键词。

  根据国家社科基金《养老消费与养老产业发展研究》课题组测算,到2050年,我国老年用品市场的规模将达到100万亿,占国内生产总值的33%。我国养老用品的需求和市场潜力是非常巨大的。

  不过,目前国内适老产业发展方面,现阶段存在产品供给不足的问题。从世界范围来看,适老康养用品的品类有4万多个,国内的品类只有3000多个。

  比如在医疗器械领域,日本当下已经是仅次于美国的第二大医疗器械市场,而我国医疗器械市场一半为进口产品,国产覆盖率不足。

  而从细分行业看,2019年日本成人失禁护理用品市场渗透率高达80%,纸尿裤等产品品类丰富、具备高舒适性,尤妮佳、花王等知名日用品品牌持续深耕。而我国如 2019 年中国成人失禁用品虽规模增长较快,但截至2019年渗透率仅为3%。

  总体来看,由于我国老龄化进程较快,不论是养老金融、养老服务还是养老产品,目前都存在供需不平衡的问题,与发达国家存在不小的差距。

  但差距也就意味着商机。随着国家对养老产业的持续投入和扶持、外企入局以及国内企业的深耕,市场的多层次供给有望进一步丰富,将有更多选择对作为消费者的老人而言,无疑是利好,但前提是他们得有能跑赢通胀的收入。

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