长沙再次确认“公寓可落户”?2019长沙公寓落户政策

2019-09-12 17:26 阅读(0)

  公寓的宣传做得天花乱坠:

  你是外地户口?没关系!公寓不限购、不限贷。

  你要做投资?租赁平台已备好,还能用租金抵月供。

  最吸引人的是,便宜!面积小,总价低。loft设计还能让你“买一得二”,新出的“双钥匙设计”既方便两人合租,也方便刚需一族拖家带口。

  但更多的事实是,买公寓刷卡签字时想的是以后躺赚收租有多爽,一买过就后悔。

  公寓VS住宅

  ? (1)产权年限

  公寓:40/50年

  住宅:70年

  但如果你买到的是70年产权公寓,那么恭喜你,本文提到的所有问题都不是你的顾虑。

  ? (2)生活成本

  公寓:商水商电,停车费、物业费高

  住宅:民水民电,停车费、物业费高

  ? (3)落户/学位

  公寓:不能落户,不带学位

  住宅:可落户,带学位

  像长沙落户的情况纯属个例,并且能落户也不一定能入学。

  ? (4)首付/房贷

  公寓:五成首付,房贷利率上浮30-40%

  住宅:首套房三成首付,房贷利率上浮10-20%;二套房四成首付,房贷利率上浮20-30%

  (注意每个地方的银行利率各有不同,以上数据仅供参考)

  40万的公寓首付20万,按照基准利率上浮30%计算,贷款10年,每月需还月供2257.75元。

  100万的首套住宅首付30万,按照基准利率上浮10%计算,贷款30年,每月需还月供3926.35元。

  ? (5)转让税费

  公寓:契税(总价3%)+营业税(利润的5.5%)+土地增值税(增值50%以下收30%,50%-100%收40%,100%-200%收50%)+个人所得税(增值部分20%)

  住宅:契税(总价的1%-3%不等)+个人所得税(一般为利润的20%,「满五且唯一」免征)+增值附加税(利润的5.5%)。

  (注意每个地方规定的税费都有细微差别,以上仅供参考)

  如果一套40万的公寓升值到60万,那么它的税费将会高达12.9万,整整占了利润的64.5%。

  如果一套100万的公寓升值到150万,就算不是“满五且唯一”而要缴纳20%的个人所得税,它的税费也仅为14.25万,占利润的28.5%。

  你以为,公寓很便宜,能住、能租、能卖。

  你以为你赚了钱,但其实是开发商赚了你。你以为你买的是资产,但其实你正在被收割。

  更何况,私人出租的公寓在未来又能跑得赢品牌长租公寓吗?

  如果出售,二手中介压根不会告诉你公寓卖不出去,根本不会有韭菜愿意为你的超高税费买单,他们宁愿多掏一点点的钱买住宅。

  当你想按下买公寓的刷卡机密码,幻想着暴富的时候,停下来,想一想:我是不是一颗茁壮的韭菜?

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