2020北京二手房价格走势 “老破小”遇冷

2020-04-20 15:28

  近日,中国证券报记者对北京二手房市场进行走访发现,北京地区二手房成交出现较为明显的分化,次新二手房普遍比非学区“老破小”二手房成交量大。受疫情影响,老旧小区缺乏物业管理、户型通风采光等居住条件欠佳、对购房者首付及贷款要求高等弊端被逐步放大,且价格并没有出现下调,部分房源近期还有上调价格的记录,都是这些老旧二手房成交遇冷的原因。从政策面看,老旧小区改造频获支持,改造进度也按下快进键,对老旧小区未来的成交或起到一定助推作用。

北京二手房价格走势

  “老破小”遇冷

  “北京所有的住宅都可以上学,但是知名学区只在海淀、西城、东城,这些地区部分楼盘是‘学区房’,其他都不属于严格意义的学区房。城区老旧小区中,学区房卖得还可以,除了学区房以外的‘老破小’,最近成交都不太好。”位于北二环外学院路附近某中介从业人员李雪(化名)对中国证券报记者表示。

  据李雪介绍,她负责的片区很多是银行单位分下来的公房,房龄在1985年前后。在疫情发生前,这些房源在公房房源里属于品质较好的。“1985年左右的房子带电梯本来就很少,房子外立面被多次粉刷过,又毗邻地铁和高速路口。和同一价位的板楼以及离地铁较远的新楼相比,具备一定的优势。”

  “购买‘老破小’的客户分两种,一种是年轻的刚需客户,另一种是对医院、地铁等公共设施有特殊要求的。受疫情影响,年轻的刚需客户普遍对小区环境要求提升,而楼龄长的小区基本是没有物业的。此外,楼龄长的小区很少有装修,且客厅多数是没有窗户的暗厅,通风和采光效果都有较明显的弊端。经历过隔离后,人们对居住环境的要求发生了较大的改变。之前希望把房子买在医院旁边的人,现在也改变了这个想法。”位于蒲黄榆片区某中介销售人员宋欢对中国证券报记者表示。

  除上述因素外,中国证券报记者了解到,很多楼龄较高的小区,虽然仍可以贷款,但是贷款期限和贷款方式已经受到较大影响。

  “目前,北京1970年之后的房子都可以贷款,但是楼龄太长的房源,贷款期限会受到影响。1980年左右的房子,只能贷款10年左右,且不能正常公积金贷款,商业贷款期限也比正常房源短很多,这就要求客户还款能力或首付相应提高。很多刚需买房者经历疫情后,贷款额度和首付付款方式都趋于谨慎,也是导致目前‘老破小’成交受困的一大原因。”位于刘家窑附近某中介人士说。

  从成交量看,中国证券报记者走访发现,多家房龄较高的楼盘所在片区门店,近几个月基本没有成交。“老小区既要看业主报价,也要看购房者的需求。最近很多小区都没有成交。”位于西二环附近某公房中介销售人员称,“虽然不好成交,但是很多业主并没有降价,有的房源还上调了报价。我们知道不能成交,但还是要尊重业主的调价选择。”

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