海南房价2020年走势 海南自贸港对房价的影响

2020-06-09 14:34

  市场“跑量”需求重于涨价,利好释放被抑制

  因为购房者增多,海南一楼盘销售负责人称,他所知道的大型开发商都在涨价,但是涨得不多,仅有四五个点(即4%、5%)。

  “现在大家都在抢量,绝大部分项目都没有涨价,或者没有太大的变动。”侯召认为,一方面是因为上半年销售不好,2月几乎没有销售量,4、5月才有好转,很多项目都想把销量先提上来;另一方面是政府管控很严,海南目前在售项目在房管局全部已经做过价格备案,涨跌幅度不能超过10%。而这种限价的做法也是为自贸港的落地做准备。

  据上述龙头房企楼盘销售人员表示,与此前大幅折扣相比,现在仅有9.8折、9.9折的优惠力度。而另据记者了解,部分项目仍在实行10万抵30万的优惠。

  而从此前海南的房价走势来看,近两年的涨幅明显回落。据贝壳研究院数据显示,海南商品住宅价格方面近两年仍保持了年度5%到7%的涨幅,但相比2017年和2018年1月-4月价格15%-28%的同比涨幅,已经回落到了比较理性的空间。

  根据国家统计局发布的数据,4月,海口新建商品住宅价格环比上涨0.5%,同比上涨5.3%,三亚新建商品住宅价格环比上涨0.7%,同比上涨5.6%。但是二手房价同比、环比均出现下降。

  “自贸港的落地肯定是一个好消息,但是房价涨幅在短时间内不会被释放出来。主要是因为很多房源的预售都被终止,而二手房也有五年禁售期,交易数据都体现不出来。”侯召认为,这也是对房地产炒作的全力打压,不让利好在房地产行业释放出来。

  土地稀缺、现房销售,未来市场或受“断档”困扰?

  记者在采访中发现,对于当前的海南,业内都预感到,如果市场出现大幅涨价的话,会有更严厉的限购政策出来,但对于房价上涨的预期又颇为强烈。

  “现在有些区域房源不像之前那么充足,几乎没有小户型,都是100平方米以上大户型。估计到明年可能是一个瓶颈期,没有什么房源可卖了。估计市场后期价格会上涨,如果价格涨得太高,海南当地政府肯定还得出一些限制政策,不会让房价彪升上去。”海南一楼盘销售负责人如是称。

  侯召也认为,价格估计短时间内不会有太大的变化,但是9月份之后,可能项目陆陆续续都没有什么房源可卖,价格或会涨起来。

  在海南很多业内人士看来,房源已由之前人们印象中的过剩转向了稀缺。正如刘赐贵强调的那样,海南房地产不是外面想要多少就建设多少。

  “海南从2018年4月全域限购以来,新的土地基本上没怎么批过,现在在售的房源几乎都是剩余的土地。现在不仅拿地困难,开发也受限制,即便是之前拿的土地,获批预售证也很困难。”海南一楼盘销售负责人表示,海南沿海岸土地有限,加上之前开发比较泛滥,现在资源比较稀缺。

  侯召进一步介绍,今年3月出台的新政,意味着海南成为全国唯一现房销售的区域。也就是从3月开始拿地的开发商要现房销售。眼下这批房子卖完之后,预期未来两三年,会出现断档期。

  事实上,自从海南省全域限购以来,住宅用地的供应逐年减少。据海南环球屋统计,5月海南仅有3宗城镇住宅用地成交。从1月-5月的土地市场统计数据看,工业、商务金融等非住宅类型的土地供应量在持续增加。业内认为,未来海南对于商品房的把控会更加严格,住宅用地想要有增量想必很难。

  全面“去地产化”,多家房企折戟“最严限购”

  “虽然短期管控,但是长期肯定是看好,尤其对手里有地的企业来说是一件好事情。”侯召认为,由于连续几年没有供地,存量土地大部分被消化完了,有地的企业其实并不多。

  据悉,在海南全域限购前,各大房企争先恐后“跑马圈地”,雅居乐、富力、融创、碧桂园等开发商在此重仓。

  不过,2018年4月,海南宣布实施“最严全域限购”。外地家庭买房至少需要累计已缴24个月的社保或个税。因为购房者主要来自于岛外,海南交易随之降至冰点。为此,多家房企折戟。

  在2019年业绩发布会上,雅居乐解释毛利率下跌的原因,其中一项就是海南高毛利项目贡献小了,拉低了整个毛利率水平。2018年雅居乐在海南入账113亿,但2019年不到40亿元。

  更有房企逃离海南。4月21日,珠江实业在2019年度业绩说明会上透露,自2018年以来,由于地产政策调控、公司战略转型等原因,公司从海南项目退出。截至2019年底在海南已无投资项目。

  即便这样,上海易居房地产研究院《2019年区域房地产依赖度》报告显示,海南对房地产依赖度仍排全国第一。

  为此,海南“地产化”仍是当务之急,而2020年也被业内视为海南“去地产化”的开局之年。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,2020年,海南省强调“去地产化”,以壮士断腕的决心,摆脱全省对于房地产市场的依赖,而自贸港是一个很好的契机。

  终结房地产依赖海南比肩一线城市?

  从目前来看,“在海南发展房地产的空间确实不大。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,可能海南会继续出台政策压制房价,从理论上看,如果不加码控制政策,自贸港的概念会促使海南房价上涨。而一旦房价上去了,也会影响经济和其他行业的发展。

  严跃进预计,后续海南土地审批、项目规划等会继续落实严格的管控政策。海南土地更加强调产业导入的概念,尤其是和自贸港结合的高端产业。而从房企的投资角度看,地产开发能力不再是主要的衡量指标,有创新业务和人才导入能力的房企,发展机会才会更大。

  “海南拥有的度假养老资源,购买力是由全国来支撑的。现在增加了自贸港的概念,虽然建设自贸港的周期比较长,但在2025年全岛封关前,随着基础设施建设的投入,医院、教育、景观、交通等配套会越来越好,区域的居住价值也会越来越高,甚至可能比肩一线城市。”侯召这样表示。

  而对于海南的升值空间,海南一楼盘销售负责人认为,“一线城市或者准一线城市上涨空间有限,但是海南受自贸港红利影响是从无到有,房价如能有深圳的一半,就已经很可观了。”

  侯召认为,自贸港是全国最开放的地方,但房地产政策则是全国最保守的政策,所以不会长期持续,未来也许市场会放开。现在的问题是海南这么多年发展不起来,是因为被房地产行业透支了,所以想要发展首先要终结房地产依赖。

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