十城房价跌幅超5% 未来这些城市的房价还会涨吗?

2020-11-30 14:26

  (一)

  很显然,市场逻辑已悄然发生变化:

  全国性行情消失,分化加剧。往后的一二线城市、三四线城市,沿海城市和内陆城市,调控政策、房贷利率,各有各的行情;

  图表中比较有意思的是,同属一个省份——广东。东莞(29.13%)和肇庆(-9.45%),一个是房价涨幅第一,另一个是跌幅第一,可以看出楼市分化日明显,甚至在同级别三四线城市中行情也是天壤之别。

  政策决定房价涨幅,需求决定幅度。中国的楼市是政策市,城市经济强的城市——深圳,人口一直在流入,房价想要下降,都难,毕竟需求摆在那里,甚至能够逆势上涨;城市经济较强的城市,房价相对来说会坚挺,比如北京、上海、杭州;而经济较弱的城市,在疫情来临的时候,房价也会走弱。比如济南。

  闭眼买房时代已经成为过去式,不得不说房产投资的门槛越来越高了。

  现在买房逻辑中,你还必须有个认知:楼市房价即便横盘,也视为下跌。

  为什么?

  道理很简单,房价的涨跌在某种程度上也需要参照物。

  比如,CPI、M2增速、GDP增速。

  拿CPI数据来看,国家统计局数据显示,今年1-9月,全国居民消费价格比去年同期上涨3.3%。CPI是指居民消费价格指数,是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标。通俗的来说,就是普通商品价格。

  相比之下,如果商品的价格在上涨,而房价表现为不涨,即房价就是在下跌。

  也就是上面的图表中的过去一年房价的涨幅低于3.3%城市,就是在亏本的,因为根本没有跑赢通胀。

  (二)

  基于上面的理论,我会给一些具体的评判的维度:

  1、选择具备全国市场的特性的城市

  现在楼市的分化,要求的不仅仅是简单从城市的级别划分来看了,而是城市对于全国资金吸引力的角度去评判。比如北京、上海、广州、深圳,就是全国人民的北上广深,还有成都、南京、杭州这类的强二线城市,也都具备全国市场的特性。

  上面图表中的城市,济南,说到底济南只是济南人的济南,当疫情来临,经济不景气大环境下,房价出现下行也是必然。

  未来买房,选对城市就成功了一半。

  (ps:选择具备全国市场的特性的城市——这条标准要求高,但从投资的价值的来看,更保险)

  2、资源越是集聚的地方,房产越有价值

  中国是资源导向型城市,想想为何北、上、广、深的房价高?

  是钢筋水泥更贵么?

  显然,不是。

  一线城市房价之所以贵,更多是在于房子本身所附加的教育、医疗、交通、就业等无形的资源。

  最近蚂蚁金服落地杭州之江的消息,想必大家都听说了吧,房价没有像马云说的“未来房价如葱”,而是涨幅一天比一天惊人。二手房市场中,一套房子一个月涨了245万!

  据新闻媒体报道,蚂蚁金服落地之江新闻一出来后,就有很多人过来抢房,低价房源基本被抢完,交易过程中还出现了业主反价,毁约等情况。

  而实际上之江板块的配套来看,远远还撑不起这个房价,为何大家还趋之若鹜呢?

  网上有句玩笑话,却道出了真理:杭州房价的高度取决于阿里码农996的程度。

  我在之前的文章就曾提到过了,阿里巴巴去哪里,哪里就是好地方。

  为啥啥?城市的优质板块,会吸引头部企业入驻;头部企业同时为这个板块带来——高净值的职工人群、越来越完善的周边配套、力度相当大的规划政策倾斜。

  这背后的逻辑是,头部的企业一定会带来大量的人,只要有人就会有居住需求,蚂蚁金服一万多名员工,这么多人聚集在周边,且这类人属于高收入、高消费群体,周边的房子,无论是房价涨幅以及租金未来都不用担心。 这里面有一条双向的、互为因果的路径。

  当然,上面说的是产业资源,教育资源也一样。从全国范围来看,资源指向城市价值;从城市范围来看,资源又指向区域价值。

  3、可住可租可售

  如果上述的评判标准,你觉得有些难以驾驭,不妨看看这一条:可住可租可售。简单通俗易懂。

  可租

  这里我想强调的是,“可租”。在我们以往的买房逻辑中,房产投资的收益主要来源于资产升值,在目前的楼市环境下,我们需要转变观念了。

  租金在房产投资价值评估中的权重越来越高,从发达国家的经验来看,城镇化前半段,楼市处于上升期,房价走势与房租走势各自独立,房价涨幅跑赢房租增幅十分常见。

  目前,中国的整体城镇化水平也已经达到了60%,有机构预测,到2035年,中国城镇化率能够达到72%左右,而在城镇化的下半段,就是一个房屋租售比的地位越发突出、租金增幅缓慢逆袭的阶段了。

  当然,这个周期还较长,大概会在5-10年左右的时间。

  现金流的价值凸显

  为什么再三强调现金流?其实我在之前的文章中就曾提到过,现在楼市现金流是抵御风险的最后一道防线,而在未来,这道防线极为重要。

  房租就是在为你实现持续的现金回流。

  以上是至诚财经网小编整理的“十城房价跌幅超5% 未来这些城市的房价还会涨吗?”的内容,希望能够给大家带来帮助。

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