解密深圳房价暴涨真实原因 深圳房价走势最新

2021-05-11 16:49

  周身上下都是拳,挨着何处何处击。

深圳房价

  从深圳第一豪宅背后的资本大佬,到把房子炒成了股票的“最穷炒房团”,最近一段时间,何师父没少念叨深圳楼市。

  这是没有办法的事,20年来的中国,若论最稳定最快速增值的资产,没有超过深圳房地产的。老何作为一个财经UP主,自然是必须好好研究这个课题。

  我们先看一组数据:

  根据中国房价行情网数据,在中国经济遭遇前所未有困难的2020年,深圳房价涨幅依然高达32.9%。很多热门小区,涨幅达到50%以上。

  八仙过海,尚且需要各显神通,可是深圳炒房客,比神仙还要逍遥,光着屁股从泡沫里游过去,就能轻轻松松把钱赚到手。

  没上车的永远在骚动,买了房的都有恃无恐。

  那么问题来了,深圳房价可以持续稳定暴涨,甚至无视全国房地产市场走势,走出独立行情,究竟谁给了ta勇气?

  关于房地产价格暴涨,常识性的归因是这几个:地方财政对土地依赖的推动力,货币超发导致脱实向虚的涌动。老何要告诉你的是,这些理由全部错误。

  GIF常识固然重要,但是不做深入研究仅凭常识推断,往往会南辕北辙。

  其实只要简单查一下数据,你就会发现,深圳政府早就不需要靠卖地赚钱了。而房产金融化贻害无穷,可归根结底,金融炒作的基础在于稀缺,金融化只是房价永远上涨的副产物而已。

  真相或许让你听起来很不舒服,但事实上,对制造业能推动GDP的不恰当执迷,恐怕才是深圳房价的最大推手。

  何师父今天就来剖析一下这个颠覆常识的深圳楼市,以及楼市之外的更大问题。

  一、土地财政深圳背锅

  过去20年,全中国房价都是一路上涨,有一个背后原因大家早就耳熟能详,那就是土地财政——地方政府拿卖地的钱,去进行规模庞大的投资,拉动GDP增长。

  所以很多人说,一旦房价下降,损害的是所有人的利益。更有人觉得,房价绑架了地方政府,所以没法下跌。

  但是,把这个逻辑套在深圳头上,是典型的看后视镜开车。

  三、四十年前,土地财政的确对深圳贡献巨大。当时国家能拿给深圳特区的真金白银并不多,某种程度上,深圳是中国土地财政的开创者之一,没有卖地收入和土地融资,就没有深圳的高速发展。

  但是今天的深圳是什么样?

  拿出一个街道办的制造业就能跟美国PK,这虽然是调侃,但确实说明了深圳今天的制造业之发达。

  可是坐拥华为、腾讯、万科等优质企业,也恰恰让深圳成为全国最不依赖土地财政的城市,税收才是深圳最大财源。

  根据2020年一般公共预算收入和土地出让金对比,深圳的土地财政依赖度仅有27%,其它城市动辄100%以上(地方政府有多个财政账本,土地出让金属于政府性基金收入,不包含在一般公共预算收入之内,所以会出现超过100%的情况)。

  下方的图高能反常识,需要认真读一读。

  何师父简单讲几个结论性要点:

  1.房价最高,涨幅最快的几个城市,深圳、上海、北京,财政对土地的依赖度都不高,甚至可以说早就摆脱了土地财政依赖。

  2.近年来,制造业尤其是高新技术企业发展较为快速的城市,对土地财政的依赖度也在中位数以下,如苏州、合肥、天津、长沙、重庆。

  3.一个鲜明的特点是,直辖市和特区跟省会类的大城市相比,对土地财政的依赖度急剧降低,这可能是因为其现代化转型更彻底所致。

  深圳是最近几年房价涨幅最大的城市之一,显然不能用土地财政来解释。

  从下面这张图可以明显看出,深圳一点都不急着卖地,2011年之后的土地出让面积急剧减少。

  深圳高房价的真正原因显然易见:住房实在是太少了。

  这也符合基本的经济学常识:房地产价格归根结底由供需关系决定的。我们把右轴的房价绝对值改成增速,再做一张图,能看得更清楚:

  过去十五年间,住宅用地出让面积与房价增速,呈现明显的负相关。

  2011年之后的土地出让断崖式下滑,新房供应太少,是此后深圳房价暴涨的根本原因。

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