深圳顶级学区房为什么流拍?学区房卖不出去了吗?

2021-08-18 09:38

  一直以来,在二手房市场交易中,学区房都堪称“硬通货”,同时也是炒房客的重点目标。但近期,深圳学区房的热度明显降温,一些远低于此前成交价的优质学区房无人问津。近日,在京东拍卖上的一套深圳顶级学区房遭遇流拍,而且起拍价相比市价便宜了500万元以上。

深圳顶级学区房流拍

  深圳:频频流拍 顶级学区房降价五百万卖不掉

  记者来到深圳福田区的港中旅花园,上周,京东拍卖显示这里26栋一套116平方米的学区房,起拍价1969万元,比市场价便宜了500万元左右,但是直到拍卖结束也无人出价。记者走访了附近的中介门店了解情况,该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学位,同户型房子总价基本都在2500万-3000万元左右,单价超过20万元每平方米。

  在此之前,深圳优质学区房百花片区的长城花园,一套104.7平方米的房子,起拍价为1084万元,单价在10万元,每平方米比市场价便宜了三万多元,但同样遭遇了流拍,目前二拍价格更是降到了867万元。

  深圳某地产中介公司福田北区负责人王法彬:这个法拍房的流拍确实比较罕见。之前这个片区的房子,即使是法拍房也比较受大家的追捧。这次法拍房流失可能也释放了一个信号,最近市场调控的方向,可能对学区房热捧的程度有所下降。

  记者了解到,深圳学区房遭到重大打击的主要原因是,8月1日,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题,《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源,优化教育结构。

  尽管相关草案仍在征集意见阶段,具体细则尚未出台,但有意入手学区房的购房者已经开始观望。深圳市民李女士最近一直在看学位房,她告诉记者,如果深圳推行大学区,原先想买的房源价值将大打折扣。

  在购房者陷入观望的同时,不少学区房业主开始果断割肉,抢先抛售。百花片区是深圳传统的热门学区房片区,这里的房产中介告诉记者,学区房新政即将实施的消息出来之后,已有多名学区房业主打电话前来咨询,目前该片区的放盘量有了明显增加。

  深圳某地产公司中介人员邓勇:以前门店每个月放盘量大致在五六套,征求意见稿以来,现在量明显增加,可能达到10套以上。到店的业主主要关心的就是现在政策对周边房价的冲击。

  深圳:学区房价格大跳水 有价无市无人问津

  受到学区房新政即将实施的影响,深圳学区房市场一夜入冬,成交低迷。那么,目前市场上学区房的价格又有怎样的变化呢?

  记者走访深圳多个学区房片区的房产中介了解到,学区房新政即将实施的消息出来之后,不少学区房业主主动下调价格,幅度均以百万元起步,并表示,只要买家诚心想买,价格还可以再谈。

  记者在调查中还发现,即使在同一个片区,隔一条马路,带有名校学位的学区房价格明显高于周边的其他住宅。

  深圳某地产中介公司罗湖区负责人 袁新有:比如说现在读深圳中学这边,基本上老小区都是十几万一个平方米,如果到旁边洪湖片区,可能6万、7万都能买得到。

  业内人士表示,由于此前深圳二手房市场对学区房的追捧,一些房源已经脱离了居住属性,变成了纯粹的市场炒作行为,一旦政策转向,这类房源将面临巨大风险。

  深圳某地产中介公司福田北区负责人 王法彬:小区比较小或者房源本身面积比较小的,仅仅靠一个学区,价格涨得明显超过同片区、同社区的一些房源,我觉得下一步这种房源下降幅度会最大。

  深圳:学区房问题考验教育公平 整治势在必行

  学区房问题困扰教育公平已久。 深圳准备出台的大学区招生和教师交流制度等一系列政策,能不能破解当前的“择校热”,进而从根本上铲除学区房派生的各种弊端呢?

  事实上,早在2015年,深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生,以缓解择校热的难题,但效果并不明显。据了解,目前深圳的中小学采用的是积分制,以距离划分的学区房积分最高,虽然也是多校划片,但总体而言,房子和学位的关系最为紧密,因此并不能抑制市场对学区房的炒作。业内人士表示,一旦深圳采取大学区制,房子和学位的对应关系会被打破,这就意味着,依靠学区房上名校的概率将会大大降低。

  深圳市住房研究会会长陈蔼贫:过去在整个房地产市场中,住房是和学区密切关联的,也就是说一个小区对着一个学位,对着一个学区。那么假如采用一个大学区的概念,也就是说这个片区的房价与其它片区的房价,在学位问题上变成同等条件了。在同等条件下,这种上涨的动力和空间自然而然就不存在了。

  此外,《草案》征求意见稿还提出了建立教师交流制度,学区房制度的另一个根基是所谓的名校,没有名校,市场对学区房的炒作就失去了理由。一所名校最根本的因素就是教师,建立教师交流制度,各片区教学水平的均衡化将会大大推进。这对于追逐名校学区房的炒作资金而言,也是釜底抽薪。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁:一些好学校的师资,适当合理地分流到一些其它学校去,带动其它所谓的普通学校,提高师资的教学质量,我觉得都有非常好的传导作用。

  记者了解到,不管是一二线还是三四线城市,此前每一轮的楼市上涨,学区房都是上涨领头羊。不过,目前各地针对学区房的改革正在进行中。据不完全统计,今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手,重拳整治学区房乱象。

  中国城市经济专家委员会副主任宋丁:如果严格按照现在的框架来做,我认为过去的这些重点学区,特别是那些几大名校集中的学区,原有的学区房炒作得很厉害,二十几万甚至报着三十万价格,这应该是重灾区,可能房价有比较大的跌幅。

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